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¿Qué es el método de reventa-venta?

El método de reventa es un método para calcular los cambios en el precio de venta de la misma propiedad inmobiliaria. dentro de plazos específicos.

Los analistas del mercado de la vivienda utilizan este enfoque relativamente simple para estimar los cambios en los precios de la vivienda durante períodos que van de meses a años. Varios índices de precios de la vivienda han adoptado el método de reventa para proporcionar información sobre el mercado inmobiliario a los compradores de viviendas. y vendedores, inversionistas inmobiliarios y aquellos que trabajan en las industrias de la vivienda y el financiamiento de la vivienda.

Conclusiones clave

  • El método de reventa evalúa cómo cambian las valoraciones de la vivienda con el tiempo al centrarse en los diferentes precios de venta de la misma propiedad inmobiliaria.
  • Varios índices de precios de la vivienda han adoptado el método de reventa para eliminar el problema de las diferencias de precio en viviendas con características diferentes.
  • El método de reventa no está exento de fallas, restringiendo los datos a las casas vendidas más del doble durante el período de muestra y observando que la misma propiedad puede cambiar con el tiempo.

Comprender el método de reventa-venta

El mercado de la vivienda se considera uno de los indicadores económicos clave de Estados Unidos. El estado del mercado de la vivienda y la economía en general están entrelazados de muchas maneras. Cuando los precios inmobiliarios suben, los propietarios aumentan la confianza y sus billeteras a menudo se aflojan, lo que provoca un aumento en el gasto del consumidor. Los desarrolladores están presionando en busca de señales de una mayor demanda, impulsando el producto interno bruto (PIB) al invertir más en nuevas tierras, materiales y empleos para construir nuevas viviendas.

Los índices de precios de la vivienda tienen la tarea de evaluar el trabajo importante y trivial de las tendencias inmobiliarias. La mayoría busca lograr esto mediante el seguimiento de las valoraciones en una región en particular durante un período de tiempo. Desafortunadamente, algunos de los cálculos utilizados por estos índices pueden dar lugar a una imagen inexacta de las tendencias de los precios de la vivienda.

Los cálculos defectuosos incluyen la selección de muestras aleatorias de casas para su seguimiento. Estas propiedades pueden no estar a la venta o sus estructuras y tipos pueden ser muy diferentes. Un índice que monitoreara el precio promedio de la vivienda en un área en particular, como el índice mediano de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) o el índice mediano de la Oficina del Censo, no identificaría cambios en la estructura de la vivienda frente a factores externos del mercado que podrían afectar el precio.

El método de reventa entró en juego para superar estos problemas estructurales. Fue creado para rastrear el cambio en el precio de los bienes raíces entre las ventas actuales y anteriores, lo que ayuda a garantizar que se compare con las mismas.

Ventajas y desventajas del método de ventas recurrentes

Los métodos de venta reconstituidos calculan los cambios en los precios de la vivienda en función de las ventas de la misma propiedad, evitando así el problema de las diferencias contables en viviendas con características diferentes. Los métodos de reventa ofrecen una alternativa más precisa al análisis de regresión o al cálculo del precio de venta promedio por área geográfica.

El concepto del método de reventa fue introducido por primera vez por Martin Bailey, Richard Muth y Hugh Nourse en 1963, y fue modificado por Karl Case y Robert Shiller a fines de la década de 1980.

El método de reventa no está exento de fallas. Una de sus principales desventajas es que no tiene en cuenta las viviendas que solo se vendieron una vez durante el período del informe.

Otra cosa es que una propiedad vendida dos veces de manera diferente durante un período de muestra puede no ser idéntica. La misma casa puede haberse deteriorado en condiciones o haber sido renovada extensamente, lo que afectó su comparabilidad.

Ejemplos del método de ventas recurrentes

Quizás el índice de vivienda más famoso que se basa en el método de reventa es el Índice Nacional de Precios de Vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller. El índice Case-Shiller mide los cambios en el valor del mercado de la vivienda residencial de EE. UU. Mediante el seguimiento del precio de compra y el valor de reventa de las viviendas unifamiliares que se han sometido al menos a dos transacciones independientes.

El índice no incluye nuevas construcciones, condominios y cooperativas y no incluye transacciones que no sean de armas, como ventas de casas entre miembros de la familia a precios por debajo del mercado.

Otros índices que utilizan el método de reventa incluyen el Índice de Precios de la Vivienda (HPI) mensual de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), que se basa en los datos de Fannie Mae y Freddie Mac sobre los precios de venta de viviendas unifamiliares y evaluaciones de refinanciamiento, y el Índice de Precios de Vivienda First American LoanPerformance CoreLogic, que cubre un área geográfica más amplia que los índices Case-Shiller o FHFA. El principal índice canadiense de precios de la vivienda, el índice nacional compuesto de precios de la vivienda, adopta el método de reventa.

Estos índices suelen informar cambios en los precios de la vivienda con respecto al mes, trimestre y año anteriores. El aumento de los precios de la vivienda refleja el aumento de la demanda, mientras que la disminución de los precios refleja la disminución de la demanda.