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Finanzas personales/ Propiedad de la vivienda

Modelo de valoración automatizado (AVM)

¿Qué es un modelo de valoración automatizado (AVM)?

El modelo de valoración automatizado (AVM) es un término para un servicio que utiliza modelos matemáticos o estadísticos junto con bases de datos de propiedades y transacciones existentes para calcular los valores inmobiliarios. La mayoría de los modelos de valoración automatizados (MAV) comparan valores de propiedades similares en el mismo punto. Muchos tasadores, e incluso instituciones de Wall Street, utilizan este tipo de modelo para valorar propiedades residenciales.

Los AVM listos para el consumidor también están disponibles, incluyendo «Zestimate» de Zillow y herramientas de valoración de bienes raíces basadas en la web.

Conclusiones clave

  • Los modelos de valoración automatizados (AVM) son modelos de precios basados ​​en software que se utilizan en el mercado inmobiliario para valorar propiedades.
  • Los AVM son más eficientes y consistentes que un evaluador humano, pero solo son tan precisos como los datos detrás de ellos, lo que significa que pueden estar desactualizados o ser incorrectos.
  • Los proveedores de AVM incluyen plataformas comerciales como CoreLogic, Freddie Mac y Equifax; así como sitios gratuitos para consumidores como Zillow y Trulia.

Comprensión de los modelos de valoración automatizados

Los proveedores de modelos de valoración automatizada (AVM) ofrecen sus servicios a clientes, incluidos agentes inmobiliarios y corredores, prestamistas hipotecarios y grandes instituciones financieras. Los principales proveedores de AVM incluyen CoreLogic, The Federal Home Mortgage Loan Corporation (Freddie Mac), VeroValue y Equifax. Los grandes proveedores se preocupan por su precisión, cobertura integral y ahorro de tiempo.

Los informes de AVM están impulsados ​​por tecnología, incluidos algoritmos patentados, y los prestamistas y agentes pueden obtenerlos en segundos. Por lo general, contienen un modelo hedónico (un tipo de análisis de regresión estadística) y un índice de ventas de reventa, que se pondera y analiza para generar la estimación del precio. Los AVM generalmente incluyen el valor del tasador de impuestos, toda la información relevante sobre la propiedad en cuestión, como su historial de ventas, y un análisis de ventas de propiedades similares. Para que el modelo funcione bien, necesitan datos de alta calidad en cantidad suficiente para ser representativos. Si bien estos modelos son rápidos y económicos, no toman en cuenta el estado de la propiedad para determinar su valor.

También se utilizan para respaldar la suscripción de hipotecas y préstamos con garantía hipotecaria, decisiones de refinanciamiento, así como para ayudar con las actividades de mitigación de pérdidas y gestión del riesgo crediticio, como marcar las participaciones inmobiliarias en el mercado en carteras de inversión institucional. Si bien los AVM se utilizaron originalmente para valorar bienes raíces residenciales, su uso se ha expandido a otros tipos, incluidos los bienes raíces comerciales.

AVM y valoraciones físicas

A pesar de su uso generalizado en la actualidad, todavía existen dudas sobre la precisión con la que se comparan estos modelos automatizados con las evaluaciones físicas. Documento de conferencia de 2017 titulado «Modelos de valoración automatizados (MAV): ¿un mundo nuevo y feliz?» por George Andrew Matysiak de la Universidad de Economía de Cracovia, se refiere a otros estudios sobre este tema para abordar las fortalezas y las deficiencias de dichos modelos como herramienta de evaluación. Debido a las preocupaciones sobre la precisión, algunos participantes de la industria sugieren mirar los resultados de múltiples MAV como una forma de aumentar la confianza en los resultados.

Si bien su uso está creciendo, no han incluido tasadores humanos, especialmente porque la mayoría de las transacciones hipotecarias requieren que los tasadores realicen tasaciones de la propiedad en cuestión.