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Ingresos operativos netos (NOI) frente a ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT): descripción general

El ingreso operativo neto (NOI) determina el ingreso de una entidad o propiedad menos todos los gastos operativos necesarios. Excluye costos por intereses, impuestos, gastos de capital, depreciación o amortización. Por el contrario, las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) son ingresos menos gastos, excluyendo impuestos e intereses, pero lo hace para incluir los costos de depreciación y amortización. El EBIT es una medida de la rentabilidad de su empresa.

Conclusiones clave

  • El cálculo del NOI implica restar los costos operativos de los ingresos de la propiedad.
  • El cálculo de EBIT utiliza la misma ecuación, pero incluye depreciación y amortización.
  • El NOI o EBIT de una empresa no se ve afectado por los impuestos sobre la renta, pero los impuestos a la propiedad se incluyen en la ecuación.
  • Los costos operativos se definen como aquellos costos que son necesarios para mantener los ingresos y la rentabilidad de un activo.

Ingreso operativo neto (NOI)

El NOI se utiliza generalmente para analizar el mercado inmobiliario y la capacidad de los edificios para generar ingresos. La propiedad inmobiliaria puede generar ingresos de alquiler, tarifas de estacionamiento, tarifas de servicio y mantenimiento. Puede haber costos operativos de seguros, tarifas de administración de la propiedad, costos de servicios públicos, impuestos a la propiedad, tarifas de portero, remoción de nieve y otros costos de mantenimiento al aire libre y suministros de propiedad.

La regla general es categorizar el costo como costo operativo si no gastar dinero a ese costo aumentaría la capacidad del activo para continuar generando ingresos. Los impuestos sobre la renta o los intereses no afectan la capacidad de una empresa para hacer dinero o inversiones inmobiliarias, por lo que no están incluidos en el NOI.

La ecuación NOI es el ingreso bruto menos los gastos operativos igual al ingreso operativo neto. NOI también determina la tasa de capitalización o la tasa de rendimiento de una propiedad. La capitalización de la propiedad se calcula dividiendo su NOI anual por su precio de venta potencial total.

Beneficio antes de intereses e impuestos (EBIT)

El EBIT se calcula restando el costo de los bienes vendidos (COGS) de una empresa y sus costos operativos de sus ingresos. El EBIT también se puede calcular como ingresos operativos y no operativos, menos los costos operativos.

Suponga que la Compañía ABC generó $ 50 millones en ingresos, con costos de ventas de $ 20 millones, costos de depreciación de $ 3 millones, ingresos no operativos de $ 1 millón y costos de mantenimiento de $ 10 millones durante este año fiscal. Entonces, el EBIT resultante fue de $ 21 millones. Su ecuación EBIT es $ 50 millones (ingresos) más $ 1 millón menos $ 10 millones (costos de mantenimiento) menos $ 20 millones (igual al costo de los bienes vendidos) y $ 21 millones.

Muestra de NOI vs EBIT

Suponga que un inversor compra un edificio de apartamentos en un acuerdo en efectivo. La propiedad genera $ 20 millones de dólares en rentas y tarifas de servicio. El edificio de apartamentos tiene costos operativos de $ 5 millones y costos de depreciación de $ 100,000 para sus lavadoras.

El NOI generado por el edificio de apartamentos es de $ 15 millones ($ 20 millones menos $ 5 millones) porque la depreciación no se incluye en este cálculo.

El EBIT del edificio es diferente porque el EBIT tiene en cuenta el costo de depreciación. Por lo tanto, el EBIT genera $ 14,9 millones para este edificio de apartamentos ($ 20 millones menos $ 5 millones menos $ 100.000).