fbpx
Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Obligación de garantía hipotecaria (CMO)

¿Qué es una obligación de garantía hipotecaria?

La obligación de garantía hipotecaria (CMO) se refiere a un tipo de garantía respaldada por una hipoteca con un conjunto de hipotecas agrupadas y vendidas como inversión. Organizados por vencimiento y nivel de riesgo, los CMO reciben flujos de efectivo a medida que los prestatarios reembolsan las hipotecas que actúan como garantía sobre estos valores. A su vez, los CMO distribuyen los pagos de capital e intereses a sus inversores según reglas y acuerdos predeterminados.

1:42

Obligación de garantía hipotecaria (CMO)

Comprensión de las obligaciones de la garantía hipotecaria (CMO)

Las obligaciones hipotecarias garantizadas se componen de varios tramos, o grupos de hipotecas, organizados según sus perfiles de riesgo. Como instrumentos financieros complejos, los tramos suelen tener saldos primarios, tasas de interés, fechas de vencimiento y potencial de incumplimiento de pago. Las obligaciones de garantía hipotecaria son sensibles a los cambios en las tasas de interés, así como a los cambios en las condiciones económicas, como las tasas limitadas, las tasas de refinanciamiento y las tasas a las que se venden las propiedades. Cada tramo tiene una fecha y un monto de vencimiento diferentes y los bonos se emiten con cupones mensuales en su contra. El cupón realiza pagos mensuales de capital y tasas de interés.

Conclusiones clave

  • La hipoteca de valores hipotecarios garantizados de deuda de inversión consiste en hipotecas agrupadas organizadas según sus perfiles de riesgo.
  • Son similares a las obligaciones de deuda garantizadas, que son una colección más amplia de obligaciones de deuda a través de múltiples instrumentos financieros.
  • Los CMO jugaron un papel importante durante la crisis financiera de 2008 cuando se dispararon.

Para ilustrar, imagine a un inversor que tiene un CMO que consta de miles de hipotecas. Su potencial de ganancias se basa en si los titulares de hipotecas reembolsan sus hipotecas. Si solo unos pocos propietarios incumplen sus hipotecas y el resto hace los pagos como se espera, el inversionista recupera su capital además de sus intereses. Por el contrario, si miles de personas no pueden hacer los pagos de su hipoteca y cierran, la CMO pierde dinero y no puede permitírselo al inversor.

Los inversores en CMO, a veces denominados Conductos de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces (REMIC), quieren tener acceso a los flujos de efectivo de la hipoteca sin la necesidad de iniciar o comprar un conjunto de hipotecas.

Obligaciones de garantía hipotecaria frente a obligaciones de garantía de deuda

Al igual que los CMO, las obligaciones de deuda garantizadas (CDO) son un grupo de préstamos que se agrupan y se venden como un vehículo de inversión. Sin embargo, mientras que los CMO son solo hipotecas, los CDO tienen una variedad de préstamos, como préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, préstamos comerciales e incluso hipotecas. Los CDO y los CMO alcanzaron su punto máximo en 2007, justo antes de la crisis financiera mundial, y sus valores cayeron drásticamente después de ese período. Por ejemplo, en su punto máximo en 2007, el mercado de CDO valía $ 1.3 billones, en comparación con $ 850 millones en 2013.

Las organizaciones que compran CMO incluyen fondos de cobertura, bancos, compañías de seguros y fondos mutuos.

Obligaciones de garantía hipotecaria y la crisis financiera mundial

Lanzado por primera vez por Salomon Brothers y First Boston en 1983, los CMO eran complejos e involucraban muchas hipotecas diferentes. Por muchas razones, era más probable que los inversores se centraran en las fuentes de ingresos ofrecidas por los CMO que en la salud de las hipotecas subyacentes en sí mismas. Como resultado, muchos inversores compraron CMO que estaban llenas de hipotecas de alto riesgo, hipotecas de tasa ajustable, hipotecas de prestatarios cuyos ingresos no se verificaron durante el proceso de solicitud y otras hipotecas de alto riesgo con altos riesgos de incumplimiento.

El uso de OCM ha sido criticado como factor de incumplimiento en la crisis financiera de 2007-2008. El aumento de los precios de la vivienda ha visto la aparición de inversiones a prueba de fallos, lo que ha atraído a los inversores a comprar CMO y otros MBS, pero las condiciones económicas y del mercado han provocado un aumento de los riesgos de pago antes del bloqueo y de forma impredecible. La crisis financiera mundial ha provocado un aumento de las regulaciones sobre valores respaldados por hipotecas. Más recientemente, en diciembre de 2016, la SEC y FINRA introdujeron nuevas regulaciones lo que mitiga el riesgo de estos valores mediante la creación de requisitos de margen para las transacciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.