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Propiedad de la vivienda/ Purchasing A Home

Pacto restringido

¿Qué es un pacto restrictivo?

Un pacto restrictivo, también conocido como pacto negativo, es cualquier tipo de acuerdo en un contrato u obligación que restringe al comprador de tomar alguna acción o requiere que se abstenga de una acción en particular. En las obligaciones de bonos (debentures), los convenios restrictivos no permiten a los emisores realizar actividades tales como asumir nuevas deudas u otras acciones corporativas.

En las transacciones de bienes raíces, los convenios restrictivos son obligaciones legales vinculantes escritas en una escritura de contrato de propiedad, generalmente por el vendedor. Estos convenios pueden ser simples o complejos y pueden imponer sanciones a los compradores que no cumplan.

Un pacto restrictivo puede contrastarse con un pacto afirmativo, que es una cláusula en un acuerdo que requiere que las partes tomen ciertas medidas. en lugar de prevenir acciones.

Conclusiones clave

  • Los convenios restrictivos requieren que el comprador de bienes raíces se abstenga de realizar ciertas acciones.
  • Pueden participar en todo, desde los colores con los que puede pintar su casa hasta la cantidad de posibles inquilinos que viven en un edificio.
  • Los compradores que no cumplan con los convenios restrictivos pueden ser sancionados.
  • Los convenios restrictivos a veces se pueden eliminar mediante pagos a proveedores, quienes pueden informar dichos pagos como ingresos por ganancias de capital.

Comprensión de los convenios restrictivos

Un pacto restrictivo es un acuerdo que restringe a una empresa u otra parte de un contrato a participar en determinadas acciones. Por ejemplo, un convenio restrictivo hecho con una empresa pública puede limitar la cantidad de dividendos que la empresa puede pagar a sus accionistas. También puede limitar los salarios de los ejecutivos. Se pueden encontrar convenios negativos en acuerdos laborales y contratos de fusión y adquisición (M&A). Sin embargo, estos convenios casi siempre están contenidos en documentos de préstamo o bonos.

Las restricciones impuestas a los prestatarios a través de convenios negativos incluyen evitar que un emisor de bonos emita más deuda hasta que uno o más bonos al vencimiento hayan vencido. Además, una empresa de préstamos puede tener restricciones para pagar dividendos sobre una cierta cantidad a los accionistas para no aumentar el riesgo de incumplimiento para los tenedores de bonos, ya que el dinero pagado a los accionistas más pequeños estará más disponible para otorgar a los prestamistas intereses y obligaciones de pago del principal. .

Cuantos más convenios negativos haya en la emisión de bonos, menor será la tasa de interés de la deuda, ya que los convenios restrictivos hacen que los bonos sean más seguros a los ojos de los inversores.

Se pueden aplicar convenios restrictivos para transacciones de bienes raíces, donde incluyen disposiciones como no permitir mascotas o renovaciones sin el permiso de vecinos o asociaciones comunitarias. Pueden imponer restricciones más severas a los compradores, como el número de inquilinos que pueden vivir en una propiedad o incluso el momento de los arreglos de decoración navideña y las transferencias. Estos convenios son particularmente frecuentes en comunidades planificadas con asociaciones de propietarios. Los pagos recibidos de la liberación de un convenio restrictivo de propiedades de inversión se tratan como ganancias de capital.

Ejemplos de un pacto restringido en bienes raíces

Los convenios restrictivos sobre la propiedad pueden controlar cómo los ocupantes la usan. Por ejemplo, un pacto restrictivo sobre la propiedad residencial puede prohibir que se realicen actividades comerciales en la propiedad. Esto puede evitar que el ocupante tenga un negocio desde casa o una oficina en casa en las instalaciones.

Las pautas arquitectónicas establecidas en convenios restrictivos pueden limitar los planes de remodelación de la propiedad. Es posible que se requiera que el comprador de la propiedad conserve su apariencia original o que mantenga la propiedad en un esquema de color particular o estilo comparable a las propiedades vecinas.

Por ejemplo, una propiedad en un área o vecindario en particular puede estar sujeta a convenios restrictivos para adherirse a un tipo específico de techo y código de color exterior para mantener la consistencia estética en el vecindario. Es posible que a los propietarios se les prohíba colocar anuncios comerciales o de cualquier tipo en las instalaciones, y los mástiles de banderas pueden estar limitados a ciertas alturas.

Historia de los convenios de vivienda restringidos

Los convenios restrictivos se han utilizado en el pasado para influir en la demografía de los municipios. La segregación racial en los Estados Unidos se hizo cumplir aún más a través de convenios restrictivos que prohibían la venta de propiedades a personas de una etnia en particular. La práctica prevaleció en la década de 1920 y al menos durante la década de 1940. Esto ha permitido a las comunidades limitar el acceso de las minorías a la vivienda en muchas ciudades del país.

Algunos ejemplos de pactos restrictivos racistas todavía existen en algunos estados, aunque por lo general ya no se hacen cumplir. Puede haber casos en los que las propiedades incluyan convenios racialmente restrictivos para evitar que las minorías compren bienes raíces e integren la comunidad. Tales políticas ya no son legales y, si es necesario, deben ser impugnadas en los tribunales.

Los pactos restrictivos se utilizaron una vez para la discriminación racial, que prohíben específicamente la venta de propiedades a ciertas minorías. Esta práctica ya no es legal. La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor y / o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).