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Hipotecas/ Propiedad de la vivienda

Pago flexible ARM

¿Qué era una ARM de pago flexible?

Un ARM de pago flexible, también conocido como ARM de opción, era un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM) que permitía al prestatario elegir entre cuatro opciones de pago diferentes cada mes: pago a 30 años, amortización total; Pago a 15 años, amortización total; un pago de intereses, o el llamado pago mínimo que no cubría el interés mensual.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) abolió las ARM de pago flexible en 2014 a través de nuevos estándares de hipotecas calificadas (QM).

Conclusiones clave

  • ARM permite un pago flexible para que los prestatarios elijan entre cuatro opciones de pago diferentes cada mes.
  • Estas opciones de pago incluían un pago de hipoteca a 30 años, un pago a 15 años, un pago solo de intereses y un pago mínimo.
  • La mayoría de las ARM de pago flexible ofrecieron posteriormente una tasa inicial baja y una tasa de interés mucho más alta, lo que dejó al prestatario en un «shock de pago» y, a menudo, porque no pudo realizar los nuevos pagos mensuales.
  • Este tipo de hipoteca se ha descontinuado en los EE. UU. Desde 2014.

Entender la ARM de pago flexible

Las ARM de pago flexible eran populares antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008, cuando los precios de las viviendas subieron abruptamente. Las hipotecas tenían una tasa de interés inicial muy baja, típicamente del 1%, lo que llevó a muchas personas a asumir que podrían proporcionar una vivienda más cara de lo que sugerirían sus ingresos. Pero la tasa de teaser fue solo por un mes. Luego, la tasa de interés de un índice se restablece como el índice de ahorro de costos de Wells (COSI) más el margen, lo que a menudo resulta en un «shock de pago».

Con la nueva tasa de interés, los prestatarios podrían optar por realizar un pago hipotecario estándar a 30 años o un pago acelerado aún mayor a 15 años.En la práctica, pocos prestatarios lo han hecho; después del primer mes, la mayoría eligió el pago de intereses únicamente o el pago mensual mínimo, que fue muy apreciado.

Muchos prestatarios no se dieron cuenta de que se abordarían los intereses impagos sobre el saldo del préstamo, un proceso conocido como amortización negativa. Esto realmente se sumó al tamaño del préstamo. Cuando los precios de la vivienda cayeron, los prestatarios descubrieron que se les debía más a sus hipotecas de lo que valían sus viviendas.

Los propietarios de viviendas no podían vender sus viviendas porque el valor era demasiado bajo y muchos prestatarios no podían permitirse realizar pagos hipotecarios mensuales, lo que provocaba que circularan incumplimientos a través de los bancos y cualquier producto hipotecario financiero, como los valores respaldados por hipotecas (MBS).

Abuso de la ARM de pago flexible

Los ARM de pago flexibles y los ARM alternativos eran una letra pequeña que muchos prestamistas han pulido. Por ejemplo, la mayoría de las ARM de opciones tenían un límite de amortización negativo, lo que significa que el prestatario no podía realizar pagos mínimos hasta que el valor del préstamo alcanzaba entre el 110% y el 115% del monto original.

Los pagos mínimos también aumentaron anualmente, a veces en un porcentaje que parecía pequeño pero que se despertaba rápidamente. Y, por lo general, la opción de pago de intereses solo era válida durante la primera década. Muchos propietarios de viviendas han visto los pagos de sus préstamos más del doble después de algunos años.

Muchas de estas hipotecas fueron emitidas por prestamistas abusivos que estaban más interesados ​​en cerrar un trato y tomar una comisión que en el impacto financiero negativo que podría tener en los prestatarios, sabiendo que es posible que no puedan finalmente pagar sus hipotecas.

Para disuadir a los bancos de emitir préstamos que podrían arruinar a los propietarios de viviendas, la CFPB estableció su programa de hipotecas calificadas en 2014. Bajo este programa, ciertos tipos de hipotecas estables obtendrían la aprobación QM de la agencia y calificarían al banco emisor para protección. Más en caso de incumplimiento . .

Dado que los préstamos con amortización negativa, como los ARM de pago flexible, nunca han recibido la aprobación de QM, los bancos los han abandonado en gran medida en favor de los ARM más tradicionales y las hipotecas de tasa fija.