El monto del pago de la hipoteca se compone de una combinación de interés y reembolso del principal. Durante la vigencia de la hipoteca, la tasa de interés cambiará al principal.
Inicialmente, el pago del propietario será principalmente intereses, incluida una pequeña cantidad de capital. A medida que vence la hipoteca, la parte principal del pago aumentará y la parte de los intereses disminuirá. Esto sucede porque el interés cobrado se basa en el saldo actual de la hipoteca, que disminuye a medida que se paga más capital. Cuanto menor sea el principal de la hipoteca, menos interés se cobrará.
Por ejemplo, obtenga una hipoteca simple por $ 100,000 a una tasa de interés del 4% anual y un plazo de vencimiento de 24 años. El pago anual de la hipoteca es de $ 6.558,68. El primer pago incluirá un cargo por intereses de $ 4,000 ($ 100,000 x 4%) y un reembolso del principal de $ 2,558.68 ($ 6,558.68 – $ 4,000). El saldo pendiente de la hipoteca después de este pago es $ 97,441.32 ($ 100,000 – $ 2,558.68).
El próximo pago será igual al primero, $ 6,558.68, pero ahora tendrá una tasa de interés diferente para el capital. El cargo por intereses para el segundo pago es $ 3,897.65 ($ 97,441.32 x 4%) y el pago principal es $ 2,661.03 ($ 6,558.68 – $ 3,897.65).
La parte principal del segundo pago es aproximadamente $ 100 más que el primero. Esto se debe a que el propietario ha pagado el capital (lo redujo) y el nuevo pago de intereses se calcula sobre el capital más bajo. Hacia el final de la hipoteca, los pagos serán principalmente reembolsos.
Este es un ejemplo básico del uso de un extracto de vainilla tradicional. Con hipotecas exóticas, los propietarios pueden elija sus pagos hipotecarios mensuales.
Cómo aumentan las hipotecas
Si bien la porción de intereses disminuye cada mes, los pagos de la hipoteca en sí mismos no disminuyen con el tiempo. Se destina más dinero al saldo del principal, que se amortiza en su totalidad durante la vigencia del préstamo. Como resultado, a medida que pasan los años, una mayor parte del pago del propietario se destina al principal, lo que acelera la tasa a la que el propietario acumula capital y reduce la cantidad adeuda. Durante una hipoteca a plazo fijo a 30 años, el propietario aumenta su posición de capital mucho más con cada pago realizado en comparación con los pagos realizados en los años uno y dos.
Pagos decrecientes
Sin embargo, existen algunos casos específicos en los que se pueden reducir los pagos de la hipoteca.
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) puede haber reducido los pagos con el tiempo. Con este tipo de hipoteca, la tasa de interés cambia con base en un índice que refleja el costo para el prestamista de obtener préstamos en los mercados crediticios. Los pagos a ARM pueden disminuir si la tasa de referencia del préstamo disminuye durante el curso del préstamo. Sin embargo, ARM tiene la misma capacidad para aumentar sus pagos, a veces sustancialmente. Los documentos del préstamo dictan cuánto puede aumentar la tasa de interés cada año, así como la cantidad máxima que puede aumentar durante todo el plazo del préstamo.
Los prestatarios que tienen que pagar un seguro hipotecario durante los primeros años del préstamo pueden reducir el pago de su hipoteca con el tiempo. La mayoría de las compañías hipotecarias califican los préstamos al 80% del precio de compra o del valor de la casa, el que sea menor, y se espera que el prestatario supere el 20% restante como anticipo.
Este préstamo a valor [LTV] una proporción está diseñada para proteger al prestamista si el valor de la casa cae y el prestatario debe más que el valor de la casa. En algunos casos, los prestamistas permiten que los propietarios pidan prestado más del 80% del precio de compra, pero los prestamistas necesitarán un seguro hipotecario como parte del trato. Este seguro protege al prestamista si tiene que ejecutar la ejecución hipotecaria de una propiedad que vale menos que el saldo del préstamo. El prestatario paga las primas del seguro como parte del pago mensual.
Una vez que el saldo del préstamo del prestatario cae a un cierto porcentaje del valor de la casa, generalmente el 78%, el prestatario puede solicitar al prestamista que deje el seguro hipotecario. Suponiendo que el prestatario tenga éxito, el pago de la hipoteca por el resto del préstamo disminuirá porque ya no hay una prima de seguro hipotecario.
