¿Qué es el precierre?
El preconclusión se refiere a la etapa inicial de un procedimiento legal que, en última instancia, implica la recuperación de la propiedad de los préstamos en mora. En un cierre previo, el prestamista presenta un aviso de incumplimiento de la propiedad porque el propietario del préstamo violó los términos contractuales por pagos culpables. Un aviso de incumplimiento informa al propietario del préstamo que el prestamista está en acción legal para el cierre.
El cierre previo puede ser un paso importante porque el prestamista puede estar abierto a la negociación final de los derechos de la deuda por culpa del prestatario. El prestatario a menudo tiene una última oportunidad para revertir el estado de incumplimiento al realizar pagos atrasados negociando una modificación, o quizás eligiendo vender la propiedad antes de llegar a un desalojo final.
Conclusiones clave
- El pre-cierre generalmente comienza cuando el prestamista presenta un aviso de incumplimiento sobre la propiedad porque el propietario ha violado los términos contractuales por pagos culpables (a menudo tres meses de pagos culpables).
- En un cierre previo, los prestatarios hipotecarios aún pueden tener varias opciones, que incluyen realizar pagos retroactivos, negociar una modificación u organizar una venta corta.
- La pandemia de coronavirus ha llevado a una moratoria en las hipotecas respaldadas por el gobierno por violencia, desalojo y procedimientos de cierre. La moratoria se ha extendido hasta al menos el 31 de marzo de 2021.
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Las trampas de comprar una casa prefabricada
Cómo funciona el precierre
Cuando un comprador de vivienda obtiene un préstamo para comprar una propiedad, firma un contrato con la institución crediticia para pagar el préstamo hipotecario según un acuerdo contractual, generalmente con cuotas mensuales. Los pagos mensuales generalmente están estructurados para cubrir algunos de los pagos de capital e intereses de la hipoteca.
Los contratos hipotecarios estándar a menudo se estructuran de forma predeterminada si los prestatarios no realizan los pagos durante tres meses consecutivos. En ese momento, el prestamista generalmente está autorizado a celebrar un contrato para iniciar un pre-cierre.
El prestatario recibe una copia de un aviso de incumplimiento, que también se hace como un registro público, a menudo presentándolo ante el tribunal. Esta acción inicia el proceso previo al cierre, que puede llevar desde semanas hasta más de un año, porque varía según el estado y está sujeto a procedimientos judiciales.Un prestamista está obligado a pasar por un procedimiento judicial para finalizar una notificación de cierre y desalojo.
Hay una serie de pasos estándar para proceder con el cierre. Comienza la notificación predeterminada del evento, en la fase previa al cierre. Por lo general, el prestamista necesita un permiso judicial para su gravamen sobre la propiedad, que debe ser otorgado por un juez.
Los prestamistas suelen estar más dispuestos a negociar pagos retroactivos y posibles modificaciones de préstamos en la fase previa al cierre de un evento porque los costos de salida previos al cierre pueden ser elevados y, a menudo, los paga el prestamista. Si se concede una ejecución hipotecaria y se autoriza un aviso de desalojo de ejecución hipotecaria, el prestamista puede avanzar hacia una subasta pública o venta fiduciaria.
Ventajas y desventajas del cierre previo
Una casa se puede vender durante la fase previa al cierre, lo que puede ser beneficioso para todas las partes involucradas. Al vender, el propietario puede evitar el daño que causaría un cierre a su historial crediticio. El comprador generalmente puede enganchar la propiedad por debajo del valor de mercado. La institución crediticia no tiene que pagar los costos previos al cierre, ni tiene que vender la propiedad por sí misma.
Sin embargo, vender una propiedad de forma independiente no tiene por qué ser fácil, especialmente porque existen requisitos legales y de divulgación que el vendedor debe cumplir. Los compradores de casas prefabricadas deben estar al tanto de cualquier gravamen sobre la propiedad o impuestos impagos sobre una casa, ya que estos podrían transferirse al nuevo propietario sin una divulgación completa o cláusulas debidamente documentadas.
Si el propietario no cubre los pagos de la hipoteca vencidos anteriormente (y en curso), negocia una modificación o vende la casa durante el período anterior al cierre, se le otorgará al prestamista autorización para su gravamen sobre la propiedad, y luego puede desalojar la propiedad, y luego puede desalojar al propietario, actuando posteriormente para vender la propiedad (generalmente mediante subasta). El banco es propietario de la propiedad en este momento y es más probable que intente vender la propiedad a un precio aún más bajo en lugar de mantener sus costos continuos, como impuestos y seguros.
Los propietarios de viviendas que enfrentan el cierre pueden comunicarse con el Programa federal Making Home Affordable al 888-995-HOPE (888-995-4673) para obtener ayuda con el mantenimiento de sus hogares o con la reubicación en un nuevo hogar si esto no es posible.
Consideraciones Especiales
Una casa pre-cerrada a la venta por el prestatario generalmente se denomina «venta corta». La venta puede ser una transacción privada entre el propietario y el comprador, pero por lo general el banco debe aprobar la oferta del comprador antes de que se pueda finalizar la venta. El precio de compra puede ser menor que el saldo del préstamo pendiente, por lo que se dice que la venta es «corta».
Tenga en cuenta que las pre-ejecuciones hipotecarias no son todas ventas al descubierto. A veces, los propietarios que saben que están en problemas optan por vender su propiedad de cualquier forma posible antes de llegar a un recinto previo.
El comprador puede inspeccionar una casa prefabricada antes de hacer una oferta. El comprador puede ser un inversionista que intenta comprar la propiedad por menos de su valor justo de mercado y luego venderla a un precio más alto para obtener una ganancia.
Si bien un comprador puede realizar una venta corta de bienes raíces, los compradores deben asegurarse de que se cumplan todas las leyes.
Si el propietario lista la propiedad para la venta a través de un agente de bienes raíces, los compradores potenciales se comunicarán con el agente de listado. En cualquier venta al descubierto, es probable que el banco prestamista deba participar y contratar a un corredor de bienes raíces o un abogado propio, especialmente para preparar una opinión sobre el precio del corredor.
La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Alivio hipotecario debido a la pandemia COVID-19
Gracias a la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por el Coronavirus (CARES), promulgada por el presidente el 27 de marzo de 2020, existe una moratoria de desalojo y cierre para las hipotecas respaldadas por el gobierno hasta el 31 de diciembre de 2020 al menos y luego prorrogado al menos hasta el 31 de enero de 2021 .. La moratoria fue extendida por orden ejecutiva del presidente Biden en su primer día en el cargo hasta el 31 de marzo de 2021. Como mínimo, si se aprueba un reclamo, los prestatarios hipotecarios respaldados por el gobierno pueden diferir los pagos hasta 360 días, evitar cargos por pagos atrasados, evitar el desalojo de su hogar, posponer cualquier procedimiento de cierre que ya esté en proceso y detener la fase previa al encierro de cualquier nuevo evento.
Se ha instruido a los prestamistas privados para que trabajen con los prestatarios para facilitar el acceso a las modificaciones de préstamos. Las tasas se han reducido a niveles sin precedentes, lo que hace que la refinanciación sea una opción viable para cualquier prestamista hipotecario que no haya refinanciado previamente en los últimos meses y esté autorizado contractualmente a hacerlo según los términos hipotecarios actuales.
