¿Qué es un préstamo al 125%?
Un préstamo al 125%, generalmente una hipoteca, es un préstamo con un monto de préstamo inicial igual al 125% (1.25x) del valor inicial de la propiedad. Por ejemplo, si su casa vale $ 300,000, un préstamo al 125% le permitiría pedir prestado $ 375,000.
Estos préstamos fueron inicialmente populares durante la década de 1990, y estaban dirigidos a prestatarios con altos puntajes crediticios e historiales crediticios ejemplares que buscaban capital adicional además del valor líquido de la vivienda disponible. Debido a que son más riesgosos para los prestamistas, tienden a tener tasas de interés más altas que los préstamos tradicionales, hasta el doble de la tasa de las hipotecas estándar.
Cómo funciona un préstamo al 125%
En terminología de financiamiento técnico, un préstamo al 125% tiene una relación préstamo-valor (LTV) del 125%.
Una medida clave del riesgo de incumplimiento del prestamista para un prestamista es la cantidad de un préstamo en relación con el valor de la propiedad subyacente. Un préstamo al 125% es un préstamo relativamente riesgoso en comparación con un préstamo con una relación LTV inferior al 100%. De hecho, en las hipotecas ordinarias, el importe del préstamo no suele superar el 80% del valor de un inmueble. Por lo tanto, de acuerdo con el método de fijación de precios basado en el riesgo utilizado por los prestamistas, un préstamo con una relación LTV del 125% tendrá una tasa de interés más alta que un préstamo con una relación LTV del 100% o menos.
Los propietarios de viviendas pueden solicitar un préstamo al 125% como opción de refinanciamiento para brindarles un mejor acceso al capital que lo que está disponible en el valor neto de su vivienda. Quizás el motivo de ellos sea utilizar el préstamo como una forma de saldar otras deudas con tasas de interés más altas, como las tarjetas de crédito. Una tasa de interés hipotecaria relativamente más baja, incluso en un préstamo al 125%, podría significar hacer pagos más pequeños y un saldo de capital más bajo, lo que aumentaría el capital más rápidamente.
Debido a que involucran una cantidad mayor que el valor de la propiedad hipotecada, los préstamos tienen tasas de interés un 125% más altas que los préstamos tradicionales.
125% de historial de préstamos
Los préstamos jugaron un papel del 125% en la crisis de vivienda de 2007-08. El colapso de los mercados de bienes raíces en todo el país, que inició la crisis de las hipotecas de alto riesgo, ha dejado a muchas personas «bajo el agua», es decir, deben más dinero en su hipoteca del que se merecían. Los propietarios no sabían que estaban endeudados con el pago de hipotecas a tasas preferenciales y saldos que ya no reflejaban el valor de las propiedades por las que estaban pagando. A medida que cayeron los valores de las viviendas, es posible que los propietarios hayan querido refinanciar, pero para calificar pueden tener que pagar un cierto porcentaje del valor neto de la vivienda. Debido a los grandes cambios del mercado, fue difícil obtener refinanciamiento; Además, los pagos en curso de sus hipotecas existentes probablemente significarían que no podrían compensar su pérdida incluso si intentaran vender la casa.
El Programa Federal de Refinanciamiento de Viviendas Asequibles (HARP) se creó en marzo de 2009 como una forma de ofrecer alivio. Permitió a los propietarios cuyas viviendas se inundaron, pero que se encontraban en buenas condiciones con sus hipotecas, solicitar un refinanciamiento. A través de HARP, los propietarios que debían hasta el 125% del valor de sus casas podían refinanciar a tasas más bajas para ayudarlos a pagar sus deudas y obtener una base financiera más segura. Inicialmente, los propietarios de viviendas que debían más de ese porcentaje no podían presentar la solicitud, pero al final, incluso se eliminó el límite máximo del 125% de LTV, lo que permitió que más propietarios solicitaran préstamos HARP. Tras varias ampliaciones, el programa HARP finalizó en diciembre de 2018.
