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Los bienes raíces comerciales (CRE) son propiedades generadoras de ingresos que se utilizan únicamente con fines comerciales (distintos de los residenciales). Los ejemplos incluyen centros comerciales, centros comerciales, edificios y complejos de oficinas y hoteles. El financiamiento, incluida la adquisición, el desarrollo y la construcción de estas propiedades, generalmente se financia a través de préstamos inmobiliarios comerciales: hipotecas garantizadas por mentiras sobre la propiedad comercial.

¿Qué es un préstamo de bienes raíces comerciales?

Al igual que con las hipotecas para viviendas, los bancos y los prestamistas independientes participan activamente en los préstamos a bienes raíces comerciales. Asimismo, compañías de seguros, fondos de pensiones, inversores privados y otras fuentes, incluida la Programa de préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU., la provisión de capital para bienes raíces comerciales.

Aquí, analizamos los préstamos inmobiliarios comerciales, en qué se diferencian de los préstamos residenciales, sus características y lo que buscan los prestamistas.

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Explicación de préstamos de bienes raíces comerciales

Préstamos residenciales vs. Préstamos para bienes raíces comerciales: diferencias clave

Préstamos inmobiliarios comerciales

  • Los préstamos de bienes raíces comerciales generalmente se otorgan a entidades comerciales (corporaciones, desarrolladores, sociedades limitadas, fondos y fideicomisos).

  • Los préstamos comerciales suelen durar entre cinco años o menos y 20 años, y el período de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo.

  • La relación préstamo-valor de los préstamos comerciales suele oscilar entre el 65% y el 80%.

Préstamos residenciales

  • Los prestatarios individuales generalmente reciben hipotecas residenciales.

  • Una hipoteca residencial es un préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años.

  • Se permiten tasas altas de préstamo a valor, incluso de hasta el 100%, para ciertas hipotecas residenciales, como los préstamos del USDA o VA.

Individuos vs Entidades

Si bien las hipotecas residenciales generalmente se otorgan a prestatarios individuales, los préstamos de bienes raíces comerciales a menudo se otorgan a entidades comerciales (por ejemplo, corporaciones, desarrolladores, sociedades limitadas, fondos y fideicomisos). Estas entidades a menudo se forman con el propósito específico de propiedad de bienes raíces comerciales.

Una entidad puede no tener un historial financiero o ninguna calificación crediticia, en cuyo caso el prestamista puede exigir a los directores o propietarios de la entidad que garanticen el préstamo. Esto proporciona al prestamista un historial crediticio con un individuo (o grupo de individuos), del cual pueden recuperarse en caso de incumplimiento de un préstamo. Si el prestamista no requiere este tipo de garantía y la propiedad es el único medio de recuperación en caso de incumplimiento de un préstamo, la deuda se denomina préstamo de impago, lo que significa que el prestamista no tiene nada que ver con nadie ni con cualquier otra cosa que. la propiedad.

Programas de reembolso de préstamos

Una hipoteca residencial es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, pero los compradores de vivienda también tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 25 y 15 años. Los períodos de amortización más largos tienden a implicar pagos mensuales más pequeños y costos de interés totales más altos durante la vida del préstamo, mientras que los períodos de amortización más cortos generalmente resultan en pagos mensuales más grandes y costos de interés totales más bajos.

Los préstamos residenciales se amortizan durante la vigencia del préstamo de modo que el préstamo se reembolse en su totalidad al final del plazo del préstamo.

Un comprador de vivienda ganaría $ 200,000 con una hipoteca de tasa fija a 30 años al 3%, por ejemplo, 360 pagos mensuales de $ 1,027, después de lo cual el préstamo se pagaría en su totalidad. Estas cifras suponen un pago reducido del 20%.

A diferencia de los préstamos residenciales, los plazos de los préstamos comerciales suelen ser de cinco años (o menos) a 20 años, y el período de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo. Un prestamista, por ejemplo, puede otorgar un préstamo comercial por un plazo de siete años con un período de amortización de 30 años. En este caso, el inversionista haría pagos durante siete años de un monto basado en el pago del préstamo durante 30 años, y un pago final “global” del saldo total restante del préstamo.

Por ejemplo, un inversionista con un préstamo comercial haría $ 1 millón al 7% de pagos mensuales de $ 6,653.02 durante siete años, seguido de un pago global final de $ 918,127.64 que liquidaría el préstamo en su totalidad.

La duración del plazo del préstamo y el período de amortización afectan la tasa cobrada por el prestamista. Dependiendo de la solidez crediticia del inversionista, estos términos pueden ser negociables. En general, cuanto más largo sea el cronograma de reembolso del préstamo, mayor será la tasa de interés.

Ratios préstamo-valor

Otra forma en que se diferencian los préstamos comerciales y residenciales es en la relación préstamo-valor (LTV), una cifra que mide el valor de un préstamo frente al valor de la propiedad. Un prestamista LTV calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor tasado menor de la propiedad o su precio de compra. Por ejemplo, el LTV de un préstamo de $ 90,000 en una propiedad de $ 100,000 sería del 90% ($ 90,000 ÷ $ 100,000 = 0.9, o 90%).

Tanto para préstamos comerciales como residenciales, los prestatarios con LTV más bajos calificarán para tasas de financiamiento más favorables que aquellos con LTV más altos. La razón: tienen más capital (o participación) en la propiedad, lo que es menos riesgo a los ojos del prestamista.

Se permiten LTV altos para ciertas hipotecas residenciales: se permiten LTV de hasta el 100% para préstamos VA y USDA; hasta el 96,5% de los préstamos FHA (préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda); y hasta el 95% de los préstamos tradicionales (los garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac).

Por el contrario, los LTV de los préstamos comerciales suelen oscilar entre el 65% y el 80%.Si bien algunos préstamos se pueden prestar a LTV más altos, son menos comunes. El LTV específico a menudo depende de la categoría del préstamo. Por ejemplo, se puede permitir un LTV máximo del 65% para la tierra cruda, mientras que un LTV de hasta el 80% puede ser aceptable para la construcción de múltiples capas.

No existen programas VA o FHA en préstamos comerciales, ni seguro hipotecario privado. Por lo tanto, los prestamistas no tienen seguro que cubra el incumplimiento del préstamo y deben confiar en la propiedad prometida como garantía.

Ratio de cobertura de servicio de la deuda

Los prestamistas comerciales también miran el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), que compara el ingreso operativo neto anual (NOI) de una propiedad con su servicio anual de la deuda hipotecaria (incluidos el capital y los intereses), midiendo la capacidad de la propiedad para pagar su deuda. Se calcula dividiendo el NOI por el servicio anual de la deuda.

Por ejemplo, una propiedad con $ 140,000 en NOI y $ 100,000 en servicio de deuda hipotecaria anual tendría un DSCR de 1.4 ($ 140,000 ÷ $ 100,000 = 1.4). La proporción ayuda a los prestamistas a determinar el monto máximo del préstamo en función del flujo de efectivo generado por la propiedad.

Un DSCR de menos de 1 indica un flujo de caja negativo. Por ejemplo, un DSCR de .92 significa que solo hay suficiente NOI para cubrir el 92% del servicio anual de la deuda. Los prestamistas comerciales generalmente buscan DSCR de al menos 1,25 para garantizar un flujo de caja adecuado.

Un DSCR más bajo puede ser aceptable para préstamos con períodos de amortización más cortos y / o propiedades con flujos de efectivo estables. Las propiedades con flujos de efectivo volátiles pueden requerir índices más altos, por ejemplo, hoteles, que no tienen arrendamientos de inquilinos a largo plazo (y por lo tanto más predecibles) que son comunes a otros tipos de bienes raíces comerciales.

Tasas de interés y cargos de préstamos inmobiliarios comerciales

Las tasas de interés de los préstamos comerciales suelen ser más altas que las de los préstamos residenciales. Además, los préstamos de bienes raíces comerciales generalmente implican tarifas que se suman al costo total del préstamo, incluida la evaluación, legales, solicitudes de préstamos, iniciación de préstamos y / o encuestas.

Algunos costos deben pagarse por adelantado antes de que se pueda aprobar (o denegar) el préstamo, y se aplican otros costos cada año. Por ejemplo, un préstamo puede tener una tarifa de inicio de préstamo única del 1%, que debe pagarse en el momento del cierre, y una tarifa anual de un cuarto del uno por ciento (0,25%) hasta que el préstamo se reembolse en su totalidad. Un préstamo de $ 1 millón, por ejemplo, puede requerir una tarifa de inicio de préstamo del 1% equivalente a $ 10,000 pagados por adelantado y una tarifa del 0.25% de $ 2,500 por año (más intereses).

Pago por adelantado

Puede haber restricciones sobre el pago por adelantado de un préstamo de bienes raíces comerciales, que está diseñado para preservar el rendimiento proyectado del prestamista sobre un préstamo. Si los inversores liquidan la deuda antes de la fecha de vencimiento del préstamo, probablemente tendrán que pagar multas por pago anticipado. Hay cuatro tipos principales de penalización por «salida» por amortización anticipada de préstamos:

  • Multa por pago anticipado. Esta es la multa por pago anticipado más básica, calculada multiplicando el saldo pendiente actual por una multa por pago anticipado especificada.
  • Garantía de intereses. El prestamista tiene derecho a un monto específico de interés, incluso si el préstamo se paga anticipadamente. Por ejemplo, un préstamo puede tener una tasa de interés garantizada del 10% durante 60 meses, seguida de una tarifa de salida del 5%.
  • Bloqueo. El prestatario no puede reembolsar el préstamo antes de un período específico, como un cierre patronal de cinco años.
  • Destrucción. Sustitución de garantías. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, el prestatario intercambia una nueva garantía (generalmente valores del Tesoro de EE. UU.) Por la garantía original del préstamo. Esto puede reducir las tarifas, pero se pueden imponer multas elevadas a este método de liquidación de un préstamo.

Los términos de pago por adelantado se identifican en los documentos del préstamo y se pueden negociar con otros términos de préstamo en préstamos de bienes raíces comerciales.

La línea de base

Con bienes raíces comerciales, un inversionista (a menudo una entidad comercial) compra la propiedad, arrienda el espacio y cobra el alquiler de las empresas que operan dentro de la propiedad. La inversión está destinada a ser una propiedad generadora de ingresos.

Al evaluar los préstamos de bienes raíces comerciales, los prestamistas consideran la garantía del préstamo, la solvencia crediticia de la entidad (o los directores / propietarios), incluidos los estados financieros y las declaraciones de impuestos sobre la renta de tres a cinco años, y las relaciones financieras, como el préstamo a -relación de valor y la relación de cobertura del servicio de la deuda.