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¿Qué es un préstamo proporcional?

Un préstamo proporcional es una hipoteca igual o menor al monto en dólares establecido por el límite establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) y que cumple con los criterios de financiamiento de Freddie Mac y Fannie Mae. Para los prestatarios con excelente crédito, los préstamos proporcionales son ventajosos debido a las bajas tasas de interés que se les atribuyen.

Conclusiones clave

  • Un préstamo proporcional es una hipoteca cuyos términos y condiciones cumplen con los criterios básicos de financiamiento de Fannie Mae y Freddie Mac, principalmente un límite en dólares para el monto del préstamo.
  • El límite de préstamo proporcional de referencia se ajusta anualmente. Es $ 548,250 en 2021 para la mayor parte de los EE. UU.
  • Los prestamistas prefieren tratar con préstamos proporcionales, ya que estos son los únicos tipos que Fannie Mae y Freddie Mac garantizan y compran en el mercado secundario de hipotecas.
  • Los préstamos proporcionales a menudo ofrecen tasas más ventajosas para los prestatarios.

Cómo funciona el préstamo proporcional

La Federal Home Mortgage Association (FNMA o Fannie Mae) y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC o Freddie Mac) son entidades patrocinadas por el gobierno que impulsan el mercado de préstamos hipotecarios. Estas agencias cuasi gubernamentales han creado reglas y pautas estandarizadas que las hipotecas para viviendas de una sola unidad (también conocidas como viviendas unifamiliares) deben cumplir si desean ser elegibles para el apoyo de la agencia. (Fannie Mae y Freddie Mac no emiten hipotecas ellos mismos. En cambio, aseguran hipotecas emitidas por prestamistas y actúan como creadores de mercado secundario si los prestamistas desean vender esas hipotecas).

El término «proporcional» se utiliza a menudo para referirse específicamente al monto de la hipoteca, que debe estar por debajo de un cierto límite, conocido como límite de préstamo proporcional, establecido por la FHFA.

Este límite de referencia es de $ 548,250 para la mayoría de los Estados Unidos en 2021. Eso es un aumento de $ 510,400 en 2020. En algunos mercados de alto costo, como San Francisco y la ciudad de Nueva York, el límite es más alto. El nuevo límite máximo para estas áreas es de $ 822,375, o el 150% de $ 548,250. Las disposiciones legales especiales establecen varios cálculos de límites de préstamos para los EE. UU., Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes. En estas áreas, el límite de préstamo de referencia para viviendas de una sola unidad en 2021 es de $ 822,375.

La Ley de Vivienda y Recuperación Económica (HERA) requiere que el límite de préstamo proporcional de referencia se ajuste anualmente para Fannie Mae y Freddie Mac para reflejar el cambio en el precio promedio de la vivienda en EE. UU.

Además del monto del préstamo, otras pautas que cumplen con los préstamos se adhieren a la relación préstamo-valor del prestatario (es decir, el monto del pago inicial), relación deuda-ingresos, puntaje e historial crediticio, requisitos de documentación, etc. .

Beneficios de los préstamos proporcionales

Para los consumidores, los préstamos proporcionales son ventajosos debido a sus bajas tasas de interés. Para los compradores de vivienda por primera vez que reciben préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA), por ejemplo, el pago por adelantado puede ser tan bajo como 3.5%.Sin embargo, tales préstamos requieren un pago bajo de alrededor del 0,85% anual para préstamos de 30 años menores o iguales a $ 625.000.Parte o todo el costo del seguro es deducible de impuestos a menos que el ingreso bruto ajustado (AGI) exceda los $ 109,000. La deducción se elimina por completo para los contribuyentes con un ingreso bruto ajustado de más de $ 109,000 (o $ 54,500 para una pareja casada que declara por separado).

Los prestamistas prefieren trabajar con préstamos proporcionados, ya que pueden empaquetarse fácilmente en rondas de inversión y venderse en el mercado secundario de hipotecas. Este proceso aprovecha la capacidad de una institución financiera para emitir más préstamos y prestar más dinero a los compradores de vivienda.

Préstamos proporcionales versus préstamos irrelevantes

Las hipotecas que superan el límite de préstamo correspondiente se clasifican como hipotecas morosas o jumbo. Debido a que Fannie Mae y Freddie Mac solo compran préstamos proporcionales con reempaquetado en el mercado secundario, la demanda de un préstamo inconsistente es mucho menor. Los términos y condiciones inconsistentes de las hipotecas pueden variar ampliamente de un prestamista a otro, pero las tasas de interés y el pago mínimo de los préstamos gigantes suelen ser más altos porque conllevan un mayor riesgo para el prestamista. No solo implica más dinero, sino que las empresas patrocinadas por el gobierno no pueden garantizar el préstamo.

Los compradores de vivienda que necesiten una hipoteca que supere los límites de préstamo correspondientes pueden resolver el problema contratando dos hipotecas más pequeñas, en lugar de solo un préstamo gigante.

Préstamos proporcionales frente a préstamos convencionales

Los préstamos proporcionales a menudo se confunden con préstamos / hipotecas tradicionales. Aunque los dos tipos se superponen, no son lo mismo. Una hipoteca tradicional es una categoría mucho más amplia. es en absoluto un préstamo ofrecido a través de un prestamista privado, en lugar de una agencia gubernamental como la FHA o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los EE. UU., o con el apoyo de Fannie Mae o Freddie Mac, donde surja cualquier superposición y confusión.

El tamaño del préstamo no afecta su conformidad, solo su proporcionalidad. De hecho, si bien todos los préstamos proporcionales son préstamos tradicionales, no todos los préstamos ordinarios califican como préstamos proporcionales.

Consideraciones especiales para préstamos proporcionales

La FHFA tiene supervisión regulatoria, que establece el límite de préstamos proporcional anualmente, para garantizar que Fannie Mae y Freddie Mac cumplan con sus estatutos y misiones para promover la propiedad de vivienda para los estadounidenses de bajos y medianos ingresos. La FHFA utiliza el aumento / disminución porcentual de octubre a octubre en los precios promedio de la vivienda en la Encuesta de Tasas de Interés Mensual (MIRS) para ajustar los límites de préstamos correspondientes para el año siguiente.

Para realizar esta encuesta, la FHFA solicita a una muestra de prestamistas hipotecarios que informe los términos y condiciones de todos los préstamos no agrícolas para hogares individuales, totalmente amortizados, compran dinero, que cierran durante los últimos cinco días hábiles del mes. La encuesta proporciona información mensual sobre las tasas de interés, los términos de los préstamos y los precios de la vivienda por tipo de propiedad, tipo de préstamo (tasa fija o tasa ajustable) y tipo de prestamista, así como información sobre préstamos a tasa fija a 15 y 30 años.