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Préstamos ordinarios de la FHA vs.: descripción general

Los consumidores califican para diferentes tipos de hipotecas en función de sus perfiles financieros. Muchas hipotecas suelen ser préstamos tradicionales. Pero hay otros que reciben apoyo y seguro de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Si bien ambos permiten a los consumidores financiar la compra de una vivienda, existen algunas diferencias clave entre los dos.

Los préstamos de la FHA hacen que la propiedad de una vivienda sea posible y más fácil para los prestatarios de ingresos relativamente bajos que de otra manera no podrían obtener financiamiento debido a una falta o un historial crediticio deficiente, o porque no tienen suficientes ahorros. Aquellos que califican para un préstamo entre FHA necesitan un pago menor. Y los requisitos de crédito no son tan estrictos como otros préstamos hipotecarios, incluso aquellos con puntajes de crédito por debajo de 580 pueden obtener financiamiento. Estos préstamos no son otorgados por la propia FHA. En cambio, son promovidos por prestamistas aprobados por la FHA.

Por el contrario, las personas con crédito establecido y bajos niveles de deuda tienden a calificar para hipotecas ordinarias. Estos préstamos suelen ser ofrecidos por prestamistas hipotecarios privados, como bancos, cooperativas de crédito y otras empresas privadas. A diferencia de los préstamos de la FHA, estas hipotecas no están respaldadas ni garantizadas por el gobierno.

Conclusiones clave

  • Las personas con un crédito bien establecido y bajos niveles de deuda generalmente califican para hipotecas ordinarias.
  • Las personas con deudas más altas y una calificación crediticia moderada generalmente califican para hipotecas aseguradas por la Administración Hipotecaria Federal.
  • Los préstamos de la FHA requieren un pago mínimo más bajo y puntajes de crédito más bajos que los préstamos normales.
  • Los préstamos tradicionales no cuentan con el respaldo de una agencia gubernamental y son proporcionados por prestamistas hipotecarios privados: bancos, cooperativas de crédito y otras instituciones financieras.

Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)

Los préstamos para vivienda federal (FHA) están asegurados por el gobierno federal y son emitidos por prestamistas aprobados por la FHA, incluidos bancos, cooperativas de crédito y otras compañías crediticias. Los préstamos de la FHA están destinados a prestatarios con ahorros limitados o puntajes crediticios más bajos.

Los préstamos de la FHA se pueden utilizar para comprar o refinanciar viviendas unifamiliares y multifamiliares con hasta cuatro unidades. condominiosy ciertas casas prefabricadas y móviles. También existen categorías específicas de préstamos de la FHA que se pueden utilizar para nuevas construcciones o para financiar la renovación de una vivienda existente.

Debido a que los préstamos de la FHA están asegurados por el gobierno federal, lo que significa que los prestamistas están protegidos si un prestatario incumple con su hipoteca, estos prestamistas pueden ofrecer condiciones más favorables a los prestatarios que de otro modo no calificarían para un préstamo hipotecario, incluidas tasas de interés más bajas. Esto hace que sea más fácil calificar para un préstamo entre la FHA que para un préstamo normal.

Los estándares de préstamos calificados de la FHA han hecho que la compra de vivienda sea más accesible para más personas. A partir de 2020, puede pedir prestado hasta el 96.5% del valor de una casa con un préstamo de la FHA. Los solicitantes de hipotecas de la FHA con puntajes de crédito tan bajos como 580 pueden ser aprobados para un préstamo hipotecario, siempre que tengan suficiente para cubrir el requisito de pago inicial del 3.5%. Aquellos cuyos puntajes de crédito aún están por debajo de 580 pueden calificar, pero generalmente deben pagar un mínimo del 10% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas requieren que los solicitantes de hipotecas de la FHA tengan puntajes de crédito entre 620 y 640 para su aprobación. Estos préstamos respaldados por el gobierno pueden tener costos de cierre adicionales que no requieren préstamos normales.

Los pagos iniciales de los préstamos de la FHA pueden ser tan pequeños como el 3.5% dependiendo de su puntaje crediticio, aunque las hipotecas normales requieren entre el 3% y el 20%.

Préstamos procesales

Un préstamo estándar es un préstamo hipotecario que no está respaldado por una agencia gubernamental. Los préstamos tradicionales son iniciados y administrados por prestamistas hipotecarios privados, como bancos, cooperativas de crédito y otras instituciones financieras. Los préstamos tradicionales son el mayor riesgo para los prestamistas, ya que no están asegurados por el gobierno federal. Por esta razón, los prestamistas extienden las hipotecas ordinarias a los solicitantes con los perfiles financieros más sólidos. Los requisitos de pago habituales se sitúan entre el 3% y el 20%, según el producto hipotecario.

Para calificar para un préstamo tradicional, los consumidores generalmente tienen informes crediticios estelares sin cargos significativos y puntajes crediticios de al menos 680. Las tasas de interés normales de los préstamos varían según el monto del pago inicial, la preferencia del consumidor por un producto hipotecario y las condiciones actuales del mercado. La mayoría de los préstamos tradicionales tienen tasas de interés fijas, lo que significa que la tasa nunca cambia durante la vigencia del préstamo. Los prestatarios pueden refinanciar si las tasas cambian.

Los préstamos tradicionales se pueden dividir en dos categorías: préstamos proporcionales y no proporcionales. Los préstamos normales proporcionales siguen los estándares de préstamos establecidos por la Asociación Hipotecaria Federal Nacional (Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Vivienda (Freddie Mac).

Consideraciones Especiales

Seguro hipotecario

Es posible que se requiera que los prestatarios paguen un seguro hipotecario, según los términos de la hipoteca y el monto del pago inicial. A diferencia de otros tipos de seguro, el seguro hipotecario protege al prestamista, no al titular de la póliza, si el prestatario detiene los pagos y no cumple con sus obligaciones financieras.

El seguro hipotecario es parte de todos los préstamos entre la FHA. Las primas se pagan de dos formas diferentes. El primero se realiza mediante un pago inicial, que puede incorporarse al préstamo y reembolsarse de por vida. La segunda forma es realizar pagos mensuales. Los prestatarios que pueden depositar un 10% o más pagan estas primas durante 11 años. Cualquiera que haga un pago por adelantado de menos del 10% debe realizar estos pagos de prima durante la duración de su hipoteca.

La mayoría de los prestamistas prefieren emitir préstamos ordinarios por más del 80% del valor de mercado de una vivienda, lo que equivale a hacer un anticipo del 20%. El porcentaje del valor de la casa representado por el monto del préstamo se muestra mediante la relación préstamo-valor (LTV). Por ejemplo, un prestatario de $ 3005 000 quiere prestar $ 15 000 ($ 45 000) a una casa de $ 300 000. Esto daría una relación LTV del 85%. Los prestamistas necesitan una relación LTV del 80% o menos como una forma de protegerse del riesgo de que el prestatario no pague la hipoteca. Es por eso que las personas con hipotecas ordinarias que pagan menos del 20% cancelan el seguro hipotecario, también conocido como seguro hipotecario privado (PMI), que alcanza su índice LTV del 80%.

Un PMI puede costarle entre 0.3% y 1.5% del monto del préstamo cada año. Al igual que otros tipos de seguro hipotecario, el prestatario paga con PMI y tiene la intención de proteger al prestamista de pérdidas financieras si se ve obligado a ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad. Los prestamistas pueden utilizar los ingresos del PMI para cubrir los costos de reventa de una casa en proceso de cierre.

Otros préstamos respaldados por el gobierno

Los préstamos de la FHA no son el único tipo de préstamos respaldados por el gobierno. Hay otros dos tipos de programas de préstamos asegurados por agencias gubernamentales: préstamos VA y préstamos del USDA.

Los préstamos de Asuntos de Veteranos (VA) están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Estos préstamos están disponibles para miembros calificados de las fuerzas armadas, sus cónyuges y otros beneficiarios. Los préstamos de VA no requieren un pago por adelantado y generalmente no cobran seguro hipotecario.

Los préstamos están disponibles para prestatarios en áreas rurales a través del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA). Están destinados a compradores de vivienda de ingresos moderados y no requieren un pago por adelantado. También puede haber más flexibilidad con respecto a los requisitos de calificación crediticia.