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¿Qué es una primera hipoteca?

Una primera hipoteca es un gravamen principal sobre una propiedad. Como préstamo principal que paga la propiedad, el préstamo tiene prioridad sobre todas las demás falsedades o reclamos de propiedad en caso de incumplimiento. La primera hipoteca no es la hipoteca de un prestatario de primera vivienda; es la hipoteca original tomada sobre una propiedad. También se llama primer gravamen. Si se refinancia la vivienda, la hipoteca de refinanciamiento toma la primera posición hipotecaria.

Conclusiones clave

  • La primera hipoteca es un gravamen principal sobre la propiedad que recibe el acreedor hipotecario.
  • La segunda hipoteca es dinero prestado contra el valor líquido de la vivienda para financiar proyectos y otros gastos.
  • Si la relación préstamo-valor (LTV) de una primera hipoteca es superior al 80%, los prestamistas suelen exigir un seguro hipotecario privado.
  • El interés hipotecario que se paga en una primera hipoteca es deducible de impuestos y solo se aplica a los contribuyentes que enumeran los gastos en sus declaraciones de impuestos.

Comprensión de las primeras hipotecas

Cuando una persona quiere comprar una propiedad, puede decidir financiar la compra con un préstamo de una institución crediticia. El prestamista espera que el préstamo hipotecario o la hipoteca se pague en cuotas mensuales, incluidos algunos de los pagos de capital e intereses. El prestamista tendrá un gravamen sobre la propiedad ya que el préstamo está garantizado por la casa. Esta hipoteca se denomina la primera hipoteca contratada por un comprador de vivienda para comprar la casa.

La primera hipoteca es el préstamo original obtenido sobre una propiedad. El comprador de la vivienda puede tener varias propiedades a su nombre; sin embargo, las hipotecas originales contratadas para asegurar cada una de las propiedades constituyen la primera hipoteca. Por ejemplo, si el dueño de una propiedad obtiene una hipoteca de sus tres casas, la primera hipoteca son las tres hipotecas.

El término «primera hipoteca» implica que la propiedad puede tener otras hipotecas. Un propietario puede obtener otra hipoteca, como una segunda hipoteca, siempre que la hipoteca original y la primera hipoteca permanezcan en vigor.

La segunda hipoteca es dinero prestado contra el valor líquido de la vivienda para financiar proyectos y otros gastos. Sin embargo, una segunda hipoteca y cualquier hipoteca posterior que se obtenga sobre la misma propiedad están sujetas a la primera hipoteca. Esto significa que la primera hipoteca se paga antes de que se paguen las hipotecas secundarias en caso de incumplimiento.

Primera hipoteca y préstamo por valor (LTV)

Si la relación préstamo-valor (LTV) de una primera hipoteca es superior al 80%, los prestamistas suelen exigir un seguro hipotecario privado (PMI). En tal caso, a veces es económico para un prestamista limitar el monto de la primera hipoteca al 80% del LTV y usar financiamiento secundario para pedir prestado el monto restante.

La economía de pagar un PMI contra un segundo préstamo depende en gran medida de la tasa a la que un prestatario espera que aumente el valor de su casa. El PMI se puede cancelar cuando la primera hipoteca LTV alcanza el 78%. Sin embargo, se debe pagar un segundo gravamen, que generalmente tiene una tasa de interés más alta que la primera hipoteca. Es más probable que esto se haga refinanciando la primera hipoteca con un monto igual al saldo restante de la primera y la segunda hipoteca.

Impuestos sobre la primera hipoteca

El interés hipotecario pagado en una primera hipoteca es deducible de impuestos. Esto significa que los propietarios de viviendas pueden reducir sus ingresos imponibles por la cantidad de intereses pagados sobre el préstamo durante el año fiscal. Sin embargo, la deducción fiscal por intereses hipotecarios solo se aplica a los contribuyentes que enumeran los gastos en sus declaraciones de impuestos.

Ejemplo de una primera hipoteca

Por ejemplo, si un comprador de vivienda obtiene una primera hipoteca de $ 250,000 sobre una propiedad de vivienda y, después de varios años, obtiene una segunda hipoteca de $ 30,000 sobre la misma propiedad, la primera hipoteca es para la segunda hipoteca.

El prestatario no cumple con sus pagos después de que ya ha pagado $ 50,000 del monto original del préstamo y ha embargado y vendido su propiedad para cubrir el préstamo. Si las ganancias de la venta de la propiedad suman $ 210,000, el primer prestamista hipotecario recibirá el saldo adeudado, que es de $ 200,000.

Un segundo prestamista hipotecario recibirá todo lo que quede, en cuyo caso $ 10,000. Debido a que una primera hipoteca es un reclamo primario que tiene prioridad sobre los reclamos secundarios, las segundas hipotecas tienden a tener tasas de interés más altas que las primeras hipotecas.