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¿Qué es Principal, Intereses, Impuestos, Seguros – PITI?

Los componentes principales del pago de la hipoteca son principal, intereses, impuestos y seguros (PITI). Específicamente, comprenden el principal, los intereses de los préstamos, el impuesto a la propiedad y las primas de los seguros de propietarios y los seguros hipotecarios privados.

El PITI generalmente se cotiza mensualmente y se compara con el ingreso mensual bruto de los prestatarios para calcular las proporciones de personas iniciales y finales, que se utilizan para aprobar préstamos hipotecarios. Los prestamistas hipotecarios generalmente prefieren que el PITI sea igual o menor al 28% del ingreso bruto mensual de un prestatario.

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  • PITI es un acrónimo de principal, intereses, impuestos y seguro, los componentes de la suma de un pago de hipoteca.
  • Debido a que PITI es el pago mensual total de la hipoteca, ayuda al comprador y al prestamista a determinar la asequibilidad de una hipoteca individual.
  • Los prestamistas hipotecarios generalmente prefieren que el PITI sea igual o menor al 28% del ingreso bruto mensual de un prestatario.
  • PITI también se incluye en el índice de reserva de préstamos, el monto total de sus obligaciones mensuales contra su ingreso bruto.

Comprensión del capital, intereses, impuestos y seguros – PITI

Veamos el cuarteto de componentes que son PITI.

Principal

Parte de cada pago de la hipoteca se dedica al reembolso del principal: el monto del préstamo en sí. Entonces, para una hipoteca de $ 100,000, el capital es de $ 100,000. Los préstamos están estructurados de modo que el monto de los reembolsos del principal comience en un nivel bajo y aumente en los años siguientes.

Interesar

El interés es el precio que paga por pedir dinero prestado (y por poner en riesgo la recompensa del prestamista por poner en riesgo sus fondos). Los pagos de la hipoteca en los años iniciales del préstamo se aplican más a los intereses que al principal; la relación cambia gradualmente a medida que pasa el tiempo. Si la tasa de interés de nuestra hipoteca de $ 100,000 es del 6%, el pago combinado de capital e interés mensual en una hipoteca a 30 años sería de aproximadamente $ 599.55— $ 500 + $ 99.55 de interés.

Impuestos

Los impuestos sobre bienes inmuebles o propiedad son evaluados por los gobiernos locales y se utilizan para financiar servicios públicos como escuelas, fuerzas policiales y departamentos de bomberos. Los impuestos se calculan anualmente, pero puede incluirlos como parte de sus pagos hipotecarios mensuales; el monto adeudado se divide por el número total de pagos hipotecarios en un año determinado. El prestamista cobra los pagos y los mantiene en garantía hasta que vencen los impuestos.

Seguro

Al igual que los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, las primas del seguro pueden pagarse en todas las cuotas de la hipoteca y mantenerse en garantía hasta el vencimiento de la factura. Hay dos tipos de cobertura de seguro que se pueden incluir: seguro para propietarios de viviendas, que protege la vivienda y su contenido contra incendios, robos y otros desastres; y seguro hipotecario privado (PMI), que es obligatorio para las personas que compran una vivienda con un pago mínimo inferior al 20% del coste.

Los préstamos para propietarios de viviendas incluyen hipotecas de la FHA respaldadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA), incluida la prima de seguro hipotecario (MIP). MIP es similar al seguro hipotecario privado, pero requiere un gran pago inicial, junto con los pagos mensuales.

El papel de PITI en las hipotecas

Debido a que PITI es el pago mensual total de la hipoteca, ayuda al comprador y al prestamista a determinar la asequibilidad de una hipoteca individual. Un prestamista examinará el PITI de un solicitante para ver si representa un buen riesgo para un préstamo hipotecario. Los compradores pueden anotar su PITI para decidir si pueden permitirse comprar una casa en particular.

La proporción inicial compara PITI con el ingreso bruto mensual. La mayoría de los prestamistas prefieren una proporción inicial del 28% o menos, mientras que algunos permiten a los prestatarios más del 30% o incluso del 40%. Por ejemplo, la proporción inicial de la cabeza a los pies de $ 1,500 a un ingreso bruto mensual de $ 6,000 es del 25%.

El coeficiente de reserva, conocido como coeficiente de deuda a ingresos (DTI), compara el PITI con otras obligaciones de deuda mensuales con el ingreso mensual bruto. La mayoría de los prestamistas prefieren un índice de reserva del 36% o menos. Suponga que el prestatario anterior tiene dos obligaciones mensuales regulares: un pago de automóvil de $ 400 y un pago de tarjeta de crédito de $ 100; el coeficiente de reserva sería del 33% (PITI: $ 1,500 + $ 400 + $ 100 / $ 6,000 = 33%).

Algunos prestamistas también utilizan PITI para calcular los requisitos de reserva que deberían tener los prestatarios. Los prestamistas necesitan reservas para obtener los pagos de la hipoteca cuando los prestatarios sufren una pérdida temporal de ingresos. Los prestamistas a menudo citan los requisitos de reserva como un múltiplo de PITI. Dos meses de PITI representan un requisito de reserva normal. Si está sujeto a este requisito, el prestatario del ejemplo anterior necesitaría $ 3,000 en una cuenta de depósito para ser aprobado para una hipoteca.

Consideraciones Especiales

No todos los pagos de la hipoteca incluyen impuestos y seguros. Algunos prestamistas no requieren que los prestatarios cancelen estos gastos como parte de su pago hipotecario mensual. En estos casos, el propietario paga las primas del seguro directamente a la compañía de seguros y los impuestos sobre la propiedad directamente al tasador de impuestos. El pago de la hipoteca del propietario, entonces, consiste solo en capital e intereses.

Incluso si no están en custodia, la mayoría de los prestamistas consideran los montos de los impuestos a la propiedad y las primas de seguros y las proporciones iniciales al calcular la reserva. Además, las obligaciones mensuales adicionales relacionadas con la hipoteca, como las tarifas de la asociación de propietarios (HOA), pueden incluirse en PITI para el cálculo de los índices de deuda.