¿Qué es Propco (empresa inmobiliaria)?
Un propco es una entidad secundaria, una empresa de propiedad o una empresa de prop que crea un negocio para mantener y administrar los bienes inmuebles propiedad de la empresa. Propcos a menudo se establece como una subsidiaria que existe para mantener o poseer bienes raíces que generan ingresos de los padres o una opco (empresa operativa). Todos los bienes raíces y toda la deuda relacionada son propiedad de la empresa inmobiliaria, lo que le otorga a la empresa matriz u operadora beneficios asociados con cuestiones de financiación y calificación crediticia.
Entendiendo Propcos
Los arreglos de Propco casi siempre se hacen para asegurar una financiación más favorable para propco y opco. La propco puede financiar una cantidad mucho mayor de sus propiedades inmobiliarias a tasas mucho más competitivas, porque el banco está decidiendo sobre activos físicos que generan ingresos en lugar de la vida más fluida de valuar las operaciones comerciales. Esto crea claridad para el banco financiador, después de lo cual el operador deduce el costo de transporte de sus bienes raíces de sus libros existentes.
Las empresas inmobiliarias hacen recortes más claros a la financiación.
Riesgos del acuerdo de Propco
Este tipo de acuerdo propco-opco permite a la empresa operadora alquilar o arrendar propiedad de la empresa inmobiliaria. En la práctica, es como vender y pagar. Sin embargo, la empresa nunca entrega la propiedad de forma real, porque propco y opco forman parte del mismo grupo de empresas. Si bien esto puede parecer el equivalente corporativo de tener su pastel y comérselo también, crear un propco puede ser una desventaja.
Si una empresa opera desde varias ubicaciones distintas a la principal, un acuerdo propco bloquea a la empresa en una situación en la que resulta más difícil cerrar en cualquier lugar. En un acuerdo comercial tradicional, por ejemplo, una empresa puede optar por cerrar un sitio u oficina de bajo rendimiento y probablemente vender la propiedad.
En contraste, en un acuerdo de propco, el propco es dueño de la propiedad y puede optar por no vender la propiedad a menos que el mercado devuelva lo suficiente para cubrir las deudas. Como resultado, es posible que se le solicite a la opco que pague el alquiler de una propiedad, incluso si no está en uso, porque la propiedad depende de esos ingresos para cubrir la deuda financiada con la propiedad. De hecho, la división propco-opco generalmente se realiza para capitalizar toda la empresa para la expansión, por lo que las empresas a menudo tienen múltiples centros a lo largo del proceso.
Transferencias de Propco a REIT
Debido a que propco puede limitar la flexibilidad de la opco en ciertos casos, la empresa operadora convertirá la empresa inmobiliaria en un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) para convertirla en su propia entidad. La creación de un REIT tiene beneficios fiscales para la empresa matriz, ya que elimina cualquier problema de doble imposición que pueda surgir con un acuerdo propco-opco. Una vez aislado, el propco puede actuar como cualquier otro REIT, agregando propiedades a su portafolio que no están relacionadas con el negocio de opco.
