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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Propiedades de alquiler: ¿Silver Cow o Silver Hole?

noviembre 15, 2021

Quienes invierten en bienes raíces, como con cualquier activo, siempre toman decisiones de compra, venta o propiedad. Y esas decisiones dependen de evaluar la propiedad en cuestión. Los inmuebles se valoran utilizando flujos de efectivo descontados o métodos de capitalización como la valoración de acciones o bonos. La única diferencia es que los flujos de efectivo se derivan del arrendamiento de espacio en lugar de vender productos y servicios.

Las empresas de inversión inmobiliaria han desarrollado sofisticados modelos de valoración para ayudarles en sus decisiones. Sin embargo, mediante el uso de herramientas de hoja de cálculo, se puede proporcionar una valoración adecuada de la mayoría de los bienes raíces que generan ingresos, incluidos los bienes raíces residenciales comprados para que sirvan como propiedad de alquiler residencial.

Siga leyendo para descubrir cómo cualquier inversor puede crear una valoración que sea bastante satisfactoria con las malas hierbas a través de posibles oportunidades de inversión.

Valoraciones individuales

Algunas personas piensan que una tasación no es necesaria si se ha completado una tasación certificada. Sin embargo, la valoración de un inversor puede diferir de la de un tasador por diversas razones.

El inversionista puede tener diferentes puntos de vista sobre la capacidad de la propiedad para atraer inquilinos o las tarifas de arrendamiento que están dispuestos a pagar. Como comprador o vendedor potencial, el inversionista puede sentir que la propiedad es más o menos riesgosa que la tasación.

Los evaluadores llevan a cabo evaluaciones de valor por separado. Incluyen el costo de reemplazar la propiedad, una comparación de transacciones recientes y comparables y un enfoque de ingresos. Algunos de estos métodos tienden a debilitar el mercado, subestimar el valor de una promoción y sobrevalorar los activos en una recesión.

Encontrar oportunidades en el mercado inmobiliario implica adquirir propiedades que han sido valoradas incorrectamente por el mercado. Esto a menudo significa administrar la propiedad a un nivel que supera las expectativas del mercado. La valoración debe proporcionar la estimación de una persona del verdadero potencial de una propiedad.

Valoración inmobiliaria

El enfoque de ingresos para la valoración de bienes raíces es similar al proceso de valoración de acciones, bonos o cualquier otra inversión generadora de ingresos. La mayoría de los analistas utilizan el método de flujo de efectivo descontado (DCF) para determinar el valor actual neto de un activo (VPN)..

El VPN es el valor de una propiedad en dólares de hoy que logrará el rendimiento ajustado al riesgo del inversionista. El VAN se determina descontando los flujos de efectivo periódicos disponibles para los propietarios a la tasa de rendimiento requerida por el inversor (RROR). Dado que el RROR es la tasa de rendimiento requerida por el inversionista para los riesgos involucrados, el valor derivado para ese inversionista individual es un valor ajustado al riesgo. Al comparar este valor con los precios de mercado, un inversor puede tomar una decisión de compra, adquisición o venta.

Los valores de las acciones se obtienen descontando los dividendos, los valores de los bonos descontando los pagos de cupones de interés. Las propiedades se valoran descontando los flujos de efectivo netos o el efectivo disponible para los propietarios después de deducir todos los costos de los ingresos por arrendamiento. Valorar una propiedad implica estimar todos los ingresos por alquiler y luego deducir todos los costos necesarios para ejecutar y mantener esos arrendamientos.

Desglose de arrendamientos

Todas las estimaciones de ingresos provienen directamente de los arrendamientos. Los arrendamientos son acuerdos contractuales entre los inquilinos y el propietario. Todos los aumentos de alquiler y los contratos de alquiler (aumento) se reflejarán en los arrendamientos, así como las opciones de concesiones de espacio y alquiler. Los propietarios recuperan parte o todos los costos de propiedad de los inquilinos. La forma en que se recaudan estos ingresos también se indica en el contrato de arrendamiento. Hay tres tipos principales de arrendamiento:

  • Arrendamientos de servicio completo
  • Arrendamientos netos
  • Arrendamientos netos triples (NNN)

En los arrendamientos de servicio completo, los inquilinos no pagan nada además del alquiler. En los arrendamientos netos, los inquilinos suelen pagar su parte del aumento de los costos durante el período posterior a la mudanza a la propiedad. En los arrendamientos netos triples, el inquilino paga una parte prorrateada de todos los costos de la propiedad.

Los siguientes son los tipos de gastos que se deben considerar al preparar una valoración de ingresos:

  • Costos de arrendamiento
  • Manejo de costos
  • Costos de capital

Los costos de arrendamiento se refieren a los costos necesarios para atraer inquilinos y ejecutar los arrendamientos. Los costos de administración se refieren a costos a nivel de propiedad, como servicios públicos, limpieza, impuestos, etc. Además de los gastos de gestión de la propiedad. Los ingresos menos los costos operativos son los ingresos operativos netos (NOI). NOI es el flujo de caja derivado de las operaciones normales de la propiedad. Luego, el flujo de efectivo se obtiene restando los costos de capital del NOI. Los costos de capital son cualquier desembolso de capital periódico para el mantenimiento de la propiedad. Estos incluyen cualquier capital para comisiones de arrendamiento, mejoras de inquilinos o reservas de capital para futuras mejoras de la propiedad.

Ejemplo de valoración

Una vez que se determinan los flujos de efectivo periódicos, se pueden descontar para determinar el valor de la propiedad. La Figura 1 muestra un diseño de valoración simple que se puede ajustar para valorar la mayoría de las propiedades.

Suposición Valor Suposición Valor
Crecimiento de ingresos del año 1-10 (g) 4% Año 11 + Crecimiento de ingresos (g) 3%
RROR (K) 13% Costos% de ingresos 40%
Gastos de capital $ 10,000 Tasa de capitalización de inversión (kg) 10%

Figura 1

La valoración asume una propiedad que genera un ingreso anual por alquiler de $ 100,000 en el primer año, que crece un 4% por año y un 3% después del año 10. Los costos se estiman en el 40% de los ingresos. Las reservas de capital se moldean en $ 10,000 por año. La tasa de descuento, o RROR, se establece en 13%. La tasa de capitalización se estima en 10% para determinar el valor de reversión de la propiedad en el año 10. En terminología financiera, esta tasa de capitalización es Kg, donde K RROR es el inversor (la tasa de rendimiento requerida) y es el crecimiento esperado de los ingresos. El rendimiento requerido de los ingresos del inversor, o el monto del rendimiento total proporcionado por los ingresos, también se denomina Kg.

El valor de la propiedad en el año 10 se obtiene tomando el NOI estimado para el año 11 y dividiéndolo por la tasa de capitalización. Suponiendo que la tasa de rendimiento requerida por el inversor se mantenga en el 13%, la capitalización sería igual al 10%, o kg (13% – 3%). En la Figura 2, el NOI en el año 11 es $ 88 812. Después de calcular los flujos de efectivo periódicos, se descuentan a la tasa de descuento (13%) para derivar el VAN de $ 58 333.

Artículo Bl 1 Bl 2 Bl 3 Bl 4 Bl 5 Bl 6 Bl 7 Bl8 Bl 9 Bl 10 Bl 11
Ingreso 100 104 108,16 112,49 116,99 121,67 126,54 131,60 136,86 142,33 148.02
Costos -40 -41,60 -43,26 -45 -46,80 -48,67 -50,62 -52,64 -54,74 -56,93 -59,21
Ingreso operativo neto (NOI) 60 62,40 64.896 67.494 70.194 73.002 75.924 78,96 82.116 85.398 88.812
Capital -10 -10 -10 -10 -10 -10 -10 -10 -10 -10 –
Flujo de caja (CF) 50 52,40 54,90 57,49 60,19 63 65,92 68,96 72.12 75,40 –
Reversión – – – – – – – – – 888.12 –
Flujo de caja total 50 52,40 54,90 57,49 60,19 63 65,92 68,96 72.12 963.52 –
Rentabilidad por dividendo 9% 9% 9% 10% 10% 11% 11% 12% 12% 13% –

Figura 2 (en miles de dólares)

La Figura 2 proporciona un formato básico que se puede utilizar para valorar cualquier propiedad alquilada o generadora de ingresos. Los inversores que compran bienes raíces residenciales como propiedad de alquiler deben preparar valoraciones para determinar si las tarifas de alquiler que se cobran son suficientes para respaldar el precio de compra de la propiedad. Si bien las evaluaciones de flujo de efectivo a 10 años a menudo se utilizan por defecto, los inversores deben producir flujos de efectivo que reflejen los supuestos sobre los que se espera comprar la propiedad. Este formato, aunque simplificado, se puede ajustar para agregar valor a cualquier propiedad, independientemente de su complejidad. Incluso los hoteles pueden valorarse de esta manera. Piense en los alquileres de habitaciones nocturnas como contratos de arrendamiento por un día.

Comprar, vender o mantener

Al comprar una propiedad, si el valor tasado de un inversionista excede la oferta del vendedor o el valor tasado, entonces la propiedad se puede comprar con una alta probabilidad de recibir el RROR. Por el contrario, al vender una propiedad, si el valor de tasación es menor que la oferta del comprador, la propiedad debe venderse. Además, si el valor de tasación está en línea con el mercado y el RROR ofrece una rentabilidad suficiente sobre el riesgo involucrado, el propietario puede decidir mantener la inversión hasta que exista un desequilibrio entre la valoración y el valor del riesgo de mercado.

El valor se puede definir como la cantidad máxima que una persona estaría dispuesta a pagar por una propiedad. Al comprar un activo, el financiamiento no debe afectar el valor final de la propiedad porque cada comprador tiene a su disposición diferentes opciones de financiamiento.

Sin embargo, este no es el caso de los inversores inmobiliarios existentes y financiados. El financiamiento debe tenerse en cuenta al decidir el momento adecuado para vender, ya que las estructuras de financiamiento, como las multas por pago anticipado, pueden vender el producto de su venta al inversionista. Esto es importante en los casos en que los inversores han recibido condiciones de financiación favorables que ya no están disponibles en el mercado. La inversión en deuda existente puede proporcionar mejores rendimientos ajustados al riesgo que los que se pueden lograr reinvirtiendo los ingresos potenciales de las ventas. Ajuste el riesgo RROR para tener en cuenta el riesgo financiero adicional asociado con la deuda hipotecaria.

La línea de base

Ya sea que esté comprando o vendiendo, se puede producir un modelo de valoración que sea lo suficientemente preciso como para ayudar en el proceso de toma de decisiones. Las matemáticas involucradas en la creación del modelo son relativamente simples y están al alcance de la mayoría de los inversores. Habiendo aprendido algunos conocimientos básicos sobre los estándares del mercado local, las estructuras de arrendamiento y cómo funcionan los ingresos y gastos en diferentes tipos de propiedad, uno debería poder predecir los flujos de efectivo futuros.