Ser propietario de una propiedad de alquiler bien vale la pena. Si está explorando este tipo de bienes raíces como inversión, tenga en cuenta los riesgos y responsabilidades.
Propiedades de alquiler: descripción general
La idea de comprar una casa o un apartamento en alquiler con fines de lucro puede resultar tentadora. Pero puede haber un gran aumento en las propiedades de alquiler para obtener ingresos a largo plazo y revalorización del capital. Por ejemplo, el mercado de la vivienda puede fluctuar según la ubicación, la oferta y la demanda y la economía.
Financieramente, para que la propiedad de alquiler sea altamente rentable, el rendimiento que obtenga debe ser mayor que lo que podría obtener en inversiones conservadoras, como bonos y acciones de primera clase que pagan dividendos, debido a los riesgos reales involucrados. Y desde una perspectiva humana, no todo el mundo tiene la capacidad de administrar propiedades e inquilinos.
Conclusiones clave
- Las propiedades de alquiler pueden ser gratificantes y tener muchos beneficios fiscales, incluida la capacidad de deducir el seguro, los intereses de su hipoteca y los costos de mantenimiento.
- Las desventajas de las propiedades de alquiler incluyen la falta de liquidez, el costo de mantenimiento y la posibilidad de inquilinos difíciles y el deterioro del atractivo del vecindario.
- Es vital para los inversionistas en cualquier tipo de propiedad inmobiliaria mantenerse al tanto de las tasas de interés y consultar a un profesional de impuestos, especialmente con los cambios recientes en el código tributario.
Beneficios de la propiedad de alquiler
Hay varios beneficios de ser propietario de una propiedad de alquiler. Éstas incluyen:
Beneficios fiscales
El Servicio de Impuestos Internos le permite deducir mucho costos asociados con la propiedad de alquiler en las categorías:
- Gastos ordinarios y necesarios
- Mejoras
- Depreciación
Esto significa que puede deducir su seguro, los intereses de su hipoteca, los costos de mantenimiento y el desgaste físico de su propiedad.
La depreciación puede crear una pérdida nominal, que puede deducir de otros ingresos. Es decir, puede lograr un flujo de efectivo neto positivo a partir de los ingresos por alquiler menos los gastos y aún así tener una pérdida neta a efectos fiscales. Pero tenga en cuenta que la depreciación reduce la base de los costos de la propiedad para calcular las ganancias de capital cuando vende su propiedad.
Además, la Ley de Impuestos y Empleos de 2017 proporciona una serie de beneficios fiscales a los propietarios. Si posee una entidad de flujo (también conocida como negocio de entrega de pases) y la opera como propietario único, compañía de responsabilidad limitada, sociedad o corporación S, ahora puede deducir una cantidad equivalente al 20% de su alquiler neto. Ingresos: siempre que su ingreso anual tributable total de todas las fuentes después de las deducciones sea inferior a $ 157,500 para solteros o $ 315,000 para parejas casadas que presentan una declaración conjunta.
Ser su propietario no es del agrado de todos. Antes de saltar, asegúrese de estar dispuesto a lidiar con todo, desde el alquiler atrasado o impago hasta los inquilinos que dañan su propiedad.
Alquileres estacionales
Si alquila su propiedad por temporada, puede usarla usted mismo durante 14 días al año, o el 10% de la cantidad de días que alquila a otros a un precio justo de mercado, y aún así poder cubrir sus costos para deducir.
Intercambio 1031
A cambio de 1031, puede vender una propiedad de alquiler e invertir en otra similar sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital.
Alquilar espacio adicional
También puede tratar una habitación o área de su hogar, como un garaje, sótano o unidad de vivienda accesoria, como el alquiler, cancelar un porcentaje de los intereses hipotecarios y otros costos contra sus ingresos, aunque debe tener en cuenta las posibles dificultades de alquilar espacio adicional, incluidas las normas de zonificación locales.
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Los pros y los contras de la propiedad en alquiler
Desventajas de las propiedades de alquiler
También existen desventajas al ser propietario de una propiedad de alquiler. Éstas incluyen:
Falta de liquidez
Los bienes raíces no son un activo líquido. Incluso en el mercado más caliente, puede llevar varios meses completar una venta. Y si su tiempo es impulsado por una emergencia u otro evento inesperado, su necesidad de vender rápidamente puede no ser el mejor precio.
Aumento de impuestos y primas de seguros
El interés y el capital de su hipoteca pueden ser fijos, pero no hay garantía de que los impuestos no aumenten más rápido de lo que puede aumentar los alquileres. Las primas de seguros también pueden aumentar, como ocurre después de desastres naturales.
Inquilinos difíciles
A pesar de su debida diligencia en la investigación de posibles inquilinos, podría terminar con inquilinos inadecuados. Por ejemplo, pueden ser necesitados o exigentes, pagar tarde, olvidarse de cerrar el agua, etc. O podrían ser destructivos, en cuyo caso la asignación por depreciación en el código tributario puede ser bastante deficiente. Sin embargo, siempre puede agregar una cláusula adicional al formulario estándar de arrendamiento, que establece reglas sobre ocupación, mascotas, tabaquismo, seguro de inquilinos y similares. El caché de seguridad también puede ser útil aquí.
Declive del vecindario
Idealmente, su propiedad de inversión prosperará entre otras viviendas bien mantenidas y las comodidades locales mejorarán. Como resultado, su flujo de caja aumentará de manera constante y sus gastos se mantendrán estables. Sin embargo, los vecindarios pueden cambiar y su inversión puede depreciarse con el tiempo. Debe prestar atención a la política local en la que invierte, tal como lo haría en el lugar donde vive. Con la debida diligencia, puede minimizar esta exposición.
Cambios desfavorables al código tributario
El código fiscal no está exento de cambios. Puede cambiar de manera que reduzcan o eliminen algunos o todos los beneficios fiscales para los propietarios de viviendas y las empresas de flujo.
El papel de los propietarios
No todo el mundo quiere ser su arrendador. Puede sentir vergüenza de aumentar los alquileres o de estar protegido por la forma en que otros tratan su propiedad, lo que puede crear conflictos. Incluso podría ser amigo de sus inquilinos o puede que ya sean familiares o amigos. Si no puede ser firme sobre los aumentos de alquiler o el cuidado de la propiedad, por ejemplo, podría terminar cobrando un alquiler que esté muy por debajo del precio de mercado o una propiedad que no tenga un valor demasiado bajo.
Mantenimiento
Durante el mantenimiento de la propiedad, se realizan reparaciones menores y mayores. Algunos propietarios pueden ahorrar dinero haciendo el trabajo ellos mismos. Sin embargo, la mayoría de ellos no tienen el tiempo, las herramientas o las habilidades para reparar el hogar. Espere alcanzar tarifas periódicas de contratista.
Consideraciones Especiales
Ya sea que esté comprando una casa principal o alquilando una propiedad, es importante considerar lo que está sucediendo con las tasas de interés hipotecarias. La deuda hipotecaria a tasa fija baja suele ser una buena protección contra la inflación. Si es propietario, los aumentos periódicos de la renta son una forma de compensar los aumentos inflacionarios en los costos de mantenimiento de la propiedad.
Las tasas de interés en junio de 2020 están rondando un mínimo histórico de 3.13%, con el impacto de la pandemia COVID-19 perjudicando. Se espera que las tasas sigan bajando durante el verano. Esto se compara con las tasas hipotecarias en el rango del 4% al 4,5% entre 2017 y 2019. Las tasas hipotecarias han promediado alrededor del 8% durante los últimos 50 años. Si bien estas tasas son una oportunidad, es importante recordar que las tasas hipotecarias tienden a ser más altas para las propiedades de inversión que para las casas tradicionales.
