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La estructura de las hipotecas de viviendas varía en todo el mundo. El pago de puntos hipotecarios es una práctica común en los Estados Unidos. Según la evidencia anecdótica, puede ser un enfoque exclusivamente estadounidense para el financiamiento de viviendas.

¿Qué son los puntos hipotecarios?

Los puntos hipotecarios son de dos tipos: puntos de partida y puntos de descuento. En ambos casos, cada punto suele ser igual al 1% del importe total hipotecado. Un préstamo hipotecario de $ 300,000, por ejemplo, equivale a un punto por valor de $ 3,000.

Los puntos de partida se utilizan para compensar a los oficiales adscritos. No todos los proveedores de hipotecas reclaman puntos de partida y, a menudo, hay quienes están dispuestos a negociar la tarifa. Los puntos de descuento son intereses pagados por adelantado. La compra de cada punto suele reducir la tasa de interés de su hipoteca hasta en un 0,25%. La mayoría de los prestamistas brindan la oportunidad de comprar entre uno y tres puntos de descuento.

Antes de la aprobación de la nueva ley tributaria en 2017 (que cubre los años tributarios 2018-2025), los puntos de origen no eran deducibles de impuestos, pero Los puntos de descuento se pueden deducir en el Anexo A.. En el futuro, los puntos de descuento son deducibles, pero se limitan a los primeros $ 750,000 de un préstamo. Además, hay una deducción de mayor calidad, por lo que le recomendamos que consulte con un contador fiscal para ver si puede obtener beneficios fiscales en los puntos de compra.

Aquí nos centraremos en los puntos de descuento y cómo pueden reducir los pagos totales de su hipoteca. Tenga en cuenta que cuando los prestamistas anuncian tasas, pueden mostrar una tasa basada en puntos de compra.

¿Debería pagar por los puntos de descuento?

La respuesta a esa pregunta requiere comprender la estructura del pago de la hipoteca. Hay dos factores principales a considerar al considerar si pagar o no por puntos de descuento. La primera es sobre cuánto tiempo espera vivir en la casa. En general, cuanto más tiempo planee quedarse, mayores serán sus ahorros si compra puntos de descuento. Considere el siguiente ejemplo de un préstamo a 30 años:

  • En una hipoteca de $ 100,000 con una tasa de interés del 5%, su pago mensual de capital e intereses es de $ 537 por mes.
  • Con la compra de tres puntos de descuento, su tasa de interés sería de 4.25% y su pago mensual de $ 492 por mes.

Comprar los tres puntos de descuento le costaría $ 3,000 a cambio de ahorros de $ 45 por mes. Deberá conservar la casa durante 66 meses, o cinco años y medio, para equilibrar la compra de puntos. Dado que un préstamo tiene una duración de 30 años 360 meses, es un buen punto de compra en este caso si tiene la intención de vivir en su nueva casa durante mucho tiempo. Por otro lado, si planea quedarse solo unos pocos años, es posible que desee comprar menos puntos o ninguno. Hay muchas calculadoras disponibles en Internet para ayudarlo a determinar la cantidad adecuada de puntos de descuento para comprar en función del tiempo que planea tener la casa.

El segundo factor a considerar al comprar puntos de descuento es si tiene suficiente dinero para pagarlos. Muchas personas apenas pueden pagar el prepago y los costos de cierre de la compra de su vivienda y no queda suficiente dinero para comprar puntos. Para una casa de $ 100,000, tres puntos de descuento son relativamente asequibles, pero para una casa de $ 500,000, tres puntos costarán $ 15,000. Además del pago tradicional del 20% de $ 100,000 por esa casa de $ 500,000, otros $ 15,000 pueden ser más de lo que el comprador puede pagar.

Usar una calculadora de hipotecas para presupuestar estos costos es un buen recurso.

¿Vale la pena los puntos hipotecarios?

Algunos argumentan que el dinero pagado en puntos de descuento podría invertirse en el mercado de valores y utilizarse para generar un rendimiento mayor que la cantidad ahorrada al pagar los puntos. Para un propietario promedio, tiene más miedo de obtener una hipoteca que no puede pagar que del beneficio potencial que podría acumular si elige la inversión correcta. En muchos casos es más importante poder pagar la hipoteca.

Además, tenga en cuenta la motivación detrás de la compra de una vivienda. Si bien la mayoría de la gente espera que aumente el valor de su casa, pocas personas compran su casa estrictamente como una inversión. Desde el punto de vista de la inversión, si su casa tiene un valor triple, es probable que no la venda por la sencilla razón de que tiene que buscar otro lugar para vivir.

Si su casa gana valor, es probable que aumente el valor de la mayoría de las otras casas en su área. Si ese es el caso, vender su casa solo le dará suficiente dinero para comprar otra casa por casi el mismo precio. Además, si se toma los 30 años completos para cancelar su hipoteca, probablemente pagará casi tres veces el precio de venta original de la casa en costos de capital e intereses y, por lo tanto, no obtendrá una ganancia real si vende. al precio más alto.

La línea de base

Comprar una casa es una gran decisión financiera. Planifique con cuidado. Mira los números. Antes de comenzar a comprar, decida cuánto pago mensual puede pagar y averigüe exactamente cómo obtendrá ese pago, ya sea haciendo un gran pago inicial, comprando puntos de descuento o comprando una casa más barata.

Entonces asegúrese de comparar precios. No se conforme con el primer paquete hipotecario que encuentre. Hay muchos bancos para elegir y hay muchos recursos, incluidos agentes de bienes raíces, agentes hipotecarios e Internet, para ayudarlo a buscar la mejor oferta para su situación.