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¿Qué son los puntos de pago del vendedor?

Los puntos de pago del vendedor se refieren a una oferta recomendada por un vendedor de activos para reembolsar parte del precio de compra a un comprador o una oferta a parte de los costos de transacción relacionados que normalmente paga el comprador al cierre.

Un propietario generalmente le da al comprador de una vivienda los puntos de pago del vendedor como una forma de reducir la tasa de interés o los costos de cierre que el comprador debe pagar por su hipoteca.

Conclusiones clave

  • Los puntos son reembolsos o costos de transacción pagados por un vendedor y el vendedor de una propiedad o activo paga el beneficio del comprador.
  • En las transacciones inmobiliarias, los vendedores pueden pagar puntos de descuento para la hipoteca del comprador o los costos de cierre para consolidar la medida.
  • Los puntos de pago del vendedor reducen la tasa de interés de un préstamo hipotecario en un cierto porcentaje.

Comprensión de los puntos pagados por el vendedor

Los puntos hipotecarios son una tarifa que se paga para comprar la tasa de interés de un préstamo hipotecario para comprar una casa. Los puntos hipotecarios también se denominan puntos de descuento porque reducen la tasa de interés de un préstamo hipotecario en un cierto porcentaje.

El monto de la reducción de la tasa de interés por cada punto puede variar entre los prestamistas, pero la compra de un solo punto hipotecario generalmente reduciría la tasa de interés de un préstamo en un 0,25%. Es decir, la tasa de interés de un préstamo hipotecario se reduciría entre un 4% y un 3,75%. Un punto de hipoteca generalmente cuesta el 1% del monto del préstamo, lo que significa que costaría $ 2,000 comprar un punto de hipoteca para un préstamo de $ 200,000 (.01 * $ 200,000).

A veces, los compradores de vivienda compran puntos hipotecarios para reducir la tasa de interés del préstamo con el objetivo de ahorrar el costo total de los intereses durante la vigencia del préstamo. La tarifa se paga sobre los puntos de la hipoteca al cierre del préstamo o cuando los documentos se firman con el prestamista. Si bien los compradores de viviendas generalmente compran puntos hipotecarios, a veces un vendedor puede pagar puntos hipotecarios en nombre del comprador para atraer al comprador a comprar la casa.

Beneficios de los puntos de pago del vendedor

Los puntos de pago del vendedor ofrecen beneficios tanto a compradores como a vendedores.

Costos de intereses más bajos

Debido a que los compradores generalmente compran una casa pidiendo prestado a un banco, tendrán que pagar una tasa de interés que se aplica al monto principal del préstamo. Los puntos de vendedor reducen la tasa de interés que se paga por la deuda. El efecto de los puntos del vendedor es también aumentar el pago por adelantado del comprador al reducir el precio que finalmente se pagó por la casa, ya que el prestatario pagará menos intereses durante el préstamo.

Los puntos del vendedor también se pueden usar para reducir el pago mensual y ayudar al prestatario a pagar la hipoteca más fácilmente. Reducir la tasa de interés de la hipoteca también suele reducir el pago mensual; todo lo demás es igual.

Deducción de impuestos

Un comprador también tiene ventajas fiscales sobre los puntos pagados por un vendedor. Los puntos pagados por un vendedor se pueden deducir de los impuestos sobre la renta del comprador de la vivienda como interés hipotecario. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) considera los puntos pagados por un vendedor como intereses prepagos o intereses pagados por el comprador de la casa. Los intereses hipotecarios se pueden deducir del total de ingresos sujetos a impuestos de un propietario cuando declara sus impuestos. Como resultado, se pueden deducir los puntos del vendedor, lo que reduce la obligación fiscal del comprador.

Los vendedores pueden vender su casa rápidamente

Los vendedores que quieran vender su casa rápidamente pueden atraer a los compradores para que compren su casa endulzando la oferta con puntos pagados por un vendedor. Además, los puntos de vendedor pueden ser una opción más atractiva que un descuento directo.

Supongamos que está vendiendo su casa y tiene un precio de lista de $ 200,000, pero está dispuesto a aceptar una oferta de $ 195,000. Puede reducir el precio de lista en $ 5,000, o podría ofrecer estratégicamente $ 5,000 en puntos de vendedor. Aún tendría la misma cantidad de dinero, pero el comprador probablemente estaría mejor con los puntos frente al descuento de $ 5,000. Los puntos serían deducidos de impuestos y la tasa de interés del préstamo se reduciría, reduciendo el costo total de interés de la hipoteca.

Consideraciones Especiales

Según el IRS, existen requisitos que deben cumplirse cuando se le permite deducir los intereses de la hipoteca y los puntos pagados. Si puede deducir todos los intereses de su hipoteca, probablemente podrá deducir todos los puntos pagados en la hipoteca. Por lo general, puede deducir el interés de la hipoteca sobre los primeros $ 750,000 de la deuda total. Es decir, por encima del límite de $ 750.000, no podrá deducir todos sus intereses ni todos sus puntos.

El préstamo hipotecario debe ser un préstamo para financiar su residencia principal. Los puntos pagados no pueden ser por costos enumerados por separado al cierre o en la hoja de liquidación. Estos costos incluyen tarifas de evaluación, tarifas de título, tarifas de inspección, tarifas de abogados e impuestos a la propiedad.

Además, debe ser una práctica establecida en su área local ofrecer puntos a los prestamistas. Los puntos deben calcularse como un porcentaje del capital del préstamo y el monto debe mostrarse claramente como puntos en su declaración de liquidación.

Ejemplo de puntos de pago de proveedores

Supongamos, por ejemplo, que un comprador quiere comprar una casa con un precio de lista de 250.000 dólares. El comprador planea hacer un pago mínimo de $ 50,000 o el 20% del precio de compra.

Como resultado, el comprador planea sacar un préstamo hipotecario de $ 200,000 que se pagará en cuotas mensuales durante 30 años a una tasa del 4.50%. A continuación se muestran los detalles financieros del préstamo.

Costo del préstamo hipotecario sin puntos de pago del vendedor
Condiciones Sin puntos pagados por el vendedor
Cantidad de préstamo $ 200 000
Tasa de interés 4,5%
Mensualidad $ 1,013
Intereses totales pagados $ 164,814

Como se muestra arriba, el pago hipotecario mensual del comprador sería de $ 1,013 sin incluir los impuestos a la propiedad y el seguro del hogar. Al final del período de 30 años, la casa le costaría al comprador $ 164,814 en intereses.

El vendedor decide ofrecer dos puntos pagados por el vendedor. El prestamista reduce la tasa de interés en un 0,25% por cada punto, lo que significa que la nueva tasa de interés es del 4,25%. A continuación se muestran los nuevos detalles financieros del préstamo.

Costo del préstamo hipotecario con los puntos de pago del vendedor
Condiciones Sin puntos pagados por el vendedor Con puntos pagados por el vendedor
Cantidad de préstamo $ 200 000 $ 200 000
Tasa de interés 4,5% 4,25%
Mensualidad $ 1,013 $ 984
Intereses totales pagados $ 164,814 $ 154,197
Interés total seguro $ 10,617

El pago mensual de la hipoteca del comprador se reduciría a $ 984 por mes, excluyendo los impuestos a la propiedad y el seguro del hogar. Al final del período de 30 años, la casa le costaría al comprador $ 154,197 en intereses.

Suponiendo que no se hicieran pagos adicionales durante el préstamo, el comprador ahorraría $ 10,617 en el momento en que el préstamo hipotecario fuera cancelado en 30 años, gracias a los puntos pagados por el vendedor.

Fuentes de artículos

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  1. IRS.gov. «Tema No. 504 puntos de hipoteca de vivienda. «Consultado el 1 de enero de 2021.

  2. IRS.gov. «Publicación 936 (2019), Deducción de intereses hipotecarios. «Consultado el 1 de enero de 2020.