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El índice combinado de préstamo a valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de propiedades de propietarios numeradas por mentiras. El índice CLTV se determina sumando y dividiendo los saldos de préstamos pendientes por el valor actual de mercado de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad con un saldo de la primera hipoteca de $ 300.000, un saldo de la segunda hipoteca de $ 100.000 y un valor de $ 500.000 tiene un índice CLTV del 80%.

Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación deuda-ingresos y la relación préstamo-valor estándar (LTV), para evaluar el riesgo de extender un préstamo a los prestatarios. El índice CLTV difiere del índice LTV estándar porque este último no compara el saldo de un préstamo con el valor de la propiedad. En el ejemplo anterior, la propiedad tiene una relación LTV del 60%, que se obtiene dividiendo el saldo de la primera hipoteca por el valor de la propiedad.

Muchos economistas consideran que los estándares de CLTV se relajaron por la crisis de cierre impuesta por Estados Unidos a fines de la década de 2000, entre otros factores. A partir de la década de 1990 y especialmente a principios y mediados de la de 2000, los compradores de vivienda solían obtener una segunda hipoteca en el momento de la compra en lugar de realizar los pagos. Los prestamistas, deseosos de perder el negocio de estos clientes frente a sus competidores, acordaron esos términos a pesar del aumento del riesgo.

Antes de la burbuja inmobiliaria que se extendió desde finales de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, era una práctica común que los compradores de vivienda hicieran pagos iniciales de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantuvieron a los clientes dentro de estos parámetros al limitar el LTV al 80%. Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de las mismas empresas tomaron medidas para permitir que los clientes pagaran alrededor del 20%. Algunos prestamistas aumentaron los límites de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con pagos del 5% o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los límites de CLTV, a menudo al 100%. Esta maniobra permitió a los clientes contratar una segunda hipoteca para financiar sus pagos reducidos del 20%.

El aumento del cerramiento a partir de 2008 destacó por qué CLTV es importante. Cuando tiene una piel en el juego, como un desembolso de efectivo inicial de $ 100,000 por una casa de $ 500,000, el propietario recibe un poderoso incentivo para mantener sus pagos hipotecarios. Si el banco cierra, no solo perderá su casa, sino que también cerrará el montón de dinero que pagó. La equidad en la propiedad requiere que las aseguradoras se aíslen de la caída de los precios inmobiliarios. Si una propiedad está valorada en $ 500,000 y el total es de hasta $ 400,000, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que ningún tenedor de gravámenes reciba un pago corto en una subasta cerrada.