En este momento estás viendo Ratio de calidad

¿Qué es un índice de calidad?

El término índice de calidad se refiere a la medida de la solvencia de un préstamo que ayuda a los prestamistas a decidir si extienden el crédito. Utilizándolo en el proceso de suscripción, un índice de calidad calcula la probabilidad de que un prestamista reembolse un préstamo.

Los prestamistas suelen utilizar uno de los dos índices de calidad en su proceso de suscripción. El primero es el índice mensual de deuda a ingresos (DTI) y el segundo se llama índice de reserva, que calcula el pago mensual de deuda a ingresos. Los índices de calidad determinan los términos de cualquier solicitud de crédito, incluidos los términos de reembolso y la tasa de interés.

Conclusiones clave

  • Un índice de calidad calcula la capacidad de un prestatario para reembolsar préstamos, generalmente como una proporción de la deuda sobre los ingresos o los costos de la vivienda sobre los ingresos.
  • Los prestamistas utilizan índices de calificación para ayudar a suscribir una solicitud de préstamo para su aprobación y / o los términos de crédito que deben extenderse.
  • Los prestamistas utilizan el coeficiente inicial junto con el coeficiente de reserva para averiguar cuánto pedir prestado.
  • También pueden aplicarse ciertos factores cualitativos, lo que permite a los prestamistas extender o rechazar un préstamo.

Comprensión de los índices de calidad

Las solicitudes de crédito al consumidor brindan a los prestamistas una idea de la situación personal y financiera de los solicitantes. Los consumidores deben proporcionar información como su nombre, dirección e información financiera sobre estas aplicaciones. Esta información incluye información sobre empleo, ingresos y deudas. Los prestamistas utilizan esta información en el proceso de suscripción para determinar si aprueban una solicitud de crédito al consumidor para la mayoría de los productos crediticios, especialmente préstamos e hipotecas.

Los costos de préstamo de vivienda por sí solos, incluido el seguro para propietarios de viviendas, impuestos, servicios públicos y tarifas de vecindario o asociación, no pueden exceder el 28% de los ingresos brutos mensuales del prestatario. Otro índice de calidad, el DTI del prestatario, incluye los costos de vivienda más la deuda y, por lo general, no puede exceder el 36% del ingreso bruto mensual.

Los índices más altos indican un mayor riesgo de incumplimiento. Pero algunos prestamistas pueden aceptar índices más altos a cambio de ciertos factores, como pagos anticipados significativos, ahorros significativos y puntajes crediticios favorables. Por ejemplo, un prestamista puede ofrecer una hipoteca a un prestamista con un índice inicial alto si paga la mitad del precio de compra como anticipo.

Los prestamistas generalmente prefieren una proporción inicial de no más del 31% o menos de los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).

Como se mencionó anteriormente, los prestamistas suelen utilizar uno de dos índices de calidad para determinar la probabilidad de un reembolso. Esto se basa en la información proporcionada por el solicitante, así como en su informe de crédito. La primera proporción es la deuda mensual total del solicitante con respecto al ingreso mensual total y la otra calcula los pagos mensuales totales de la deuda contra el ingreso mensual total. Estas proporciones toman el ingreso familiar anual total y se dividen por 12. Los bancos generalmente usan el menor de los dos números para averiguar cuánto tiene que ofrecerle un préstamo.

Consideraciones Especiales

Los ratios de calidad no son estrictos. Un excelente historial crediticio a menudo mitiga un índice débil, por ejemplo. Además, algunos prestatarios que no cumplen con los índices de calificación estándar se benefician de los programas hipotecarios especiales que ofrecen algunos bancos. El riesgo adicional de incumplimiento para estos prestatarios significa que pagan tasas de interés más altas contra hipotecas que cumplen con los índices de calificación estándar.

Tasas de deuda y calidad de tarjetas de crédito

La deuda de la tarjeta de crédito cuenta para su índice de reserva, pero esto es mucho más complicado. Los prestamistas solían aplicar el pago mínimo al saldo de una tarjeta de crédito y lo llaman deuda mensual. Pero ese sistema no era justo para los usuarios de tarjetas de crédito que pagaban su saldo en su totalidad cada mes y usaban tarjetas de crédito principalmente por conveniencia y puntos de recompensa.

La mayoría de los prestamistas ahora miran el saldo rotatorio total del prestatario y aplican el 5% del total como deuda mensual. Supongamos que tiene una deuda de tarjeta de crédito de $ 10,000. En este caso, el banco respalda $ 500 en deuda mensual a su índice de reserva.

Ejemplo de relación de calidad

A continuación, se muestra un ejemplo hipotético para mostrar cómo funcionan los índices de calidad. Supongamos que usted y su cónyuge ganan $ 96,000 al año, su ingreso familiar bruto sería de $ 8,000 al mes. Multiplique $ 8,000 por el umbral del 28% requerido por la mayoría de los prestamistas y obtendrá el costo mínimo de vivienda que puede pagar, que los prestamistas adelantan la proporción inicial o inicial. En este caso, su hogar sería elegible para un préstamo si el costo total mensual de la vivienda no excede los $ 2,240. Tenga en cuenta que esta cifra de costo incluye impuestos a la propiedad, seguro de propietario de vivienda, seguro hipotecario privado (PMI) y cargos como tarifas de condominio.

Ahora veamos la relación trasera usando el mismo ejemplo. En este caso, tome el ingreso mensual de $ 8,000 y multiplíquelo por el umbral mínimo del 36%. Esta es en realidad su relación deuda-ingresos, y obtiene una cifra de $ 2,880. Luego, deduzca los pagos mensuales de la deuda de esos $ 2,280. Suponemos que estos consisten en un pago mensual del automóvil de $ 300 y un pago mensual de un préstamo estudiantil de $ 400. Eso le deja con $ 2,180 para los costos de vivienda. Tenga en cuenta que esta cifra suele ser más baja que la relación de carga inicial.