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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Razones típicas de deuda a capital (D / E) para el sector inmobiliario

El sector inmobiliario comprende varios grupos de empresas que poseen, desarrollan y operan propiedades, como terrenos residenciales, edificios, propiedad industrial y oficinas. Debido a que las empresas de bienes raíces generalmente compran la propiedad completa, tales transacciones requieren grandes inversiones iniciales, que a menudo se financian con una gran cantidad de deuda.

Una métrica a la que los inversores prestan atención es la cantidad de apalancamiento que tiene la empresa inmobiliaria, medida por la relación deuda-capital (D / E).

Conclusiones clave

  • La relación deuda-capital (D / E) es una métrica importante que se utiliza para determinar el tamaño de la deuda y el apalancamiento financiero de una empresa.
  • Debido a los altos niveles de endeudamiento asociados a la inversión inmobiliaria, el sector está expuesto al riesgo de tasa de interés.
  • Los ratios D / E para empresas del sector inmobiliario, incluidos los REIT, suelen rondar los 3,5: 1.

Ratios D / E en el sector inmobiliario

El ratio D / E medio de las empresas del sector inmobiliario es de alrededor del 352% (o 3,5: 1). Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) tienen un valor ligeramente superior a alrededor del 366%, mientras que las empresas de gestión inmobiliaria tienen un D / E promedio en un 164% más bajo.

Las empresas inmobiliarias representan una de las opciones de inversión más atractivas debido a su flujo de ingresos estable y su alta rentabilidad por dividendo. Muchas empresas inmobiliarias se incorporan como REIT para aprovechar su situación fiscal especial. Una empresa con una incorporación REIT puede deducir sus dividendos de la renta imponible.

Las empresas inmobiliarias tienden a estar fuertemente apalancadas debido a las grandes transacciones de compra al exterior. Una relación D / E más alta representa un mayor riesgo de incumplimiento para la empresa inmobiliaria.

150%

La relación D / E promedio entre las empresas del S&P 500 es de aproximadamente 1,5: 1.

Cómo estimar la relación D / E

La relación D / E es una métrica que se utiliza para determinar la cantidad de apalancamiento financiero de una empresa. La fórmula para calcular esta relación divide los pasivos totales de una empresa por la cantidad de capital proporcionado por los accionistas. Esta métrica revela los montos respectivos de deuda y capital que una empresa utiliza para financiar sus operaciones.

Cuando la relación D / E de una empresa es alta, implica que la empresa ha adoptado un enfoque agresivo para financiar el crecimiento con su deuda. Un problema con este enfoque es que la volatilidad en los informes de ganancias puede generar costos de intereses adicionales. Si las ganancias generadas exceden el costo de los intereses, los accionistas se benefician. Sin embargo, si el costo del financiamiento de la deuda supera el rendimiento generado por el capital adicional, la carga financiera puede ser demasiado pesada para la empresa.

Por qué cambian las relaciones D / E.

Las relaciones D / E deben considerarse en comparación con empresas similares dentro de la misma industria. Una de las principales razones por las que varían las relaciones D / E es la naturaleza intensiva en capital de la industria. Las industrias de producción o de servicios, como las industrias de uso intensivo de capital, como la refinación de petróleo y gas o las telecomunicaciones, requieren importantes recursos financieros y grandes sumas de dinero.

Por ejemplo, la industria de las telecomunicaciones necesita realizar inversiones muy sustanciales en infraestructura, instalando miles de miles de cables para brindar servicio al cliente. Aparte de este gasto de capital inicial, se requieren importantes gastos de capital adicionales para el mantenimiento, mejoramiento y expansión necesarios de las áreas de servicio. Industrias como las telecomunicaciones o los servicios públicos requieren que una empresa asuma un compromiso financiero importante antes de entregar su primer producto o servicio y generar ingresos.

Otra razón por la que las relaciones D / E varían se basa en si la naturaleza del negocio significa que puede manejar un alto nivel de deuda. Por ejemplo, las empresas de servicios públicos generan una cantidad estable de ingresos; la demanda de sus servicios es relativamente estable independientemente de las condiciones económicas generales.

Además, la mayoría de los servicios públicos operan como monopolios virtuales en las regiones donde operan, por lo que no tienen que preocuparse por eliminar a un competidor del mercado. Estas empresas pueden tener mayores cantidades de deuda con una exposición al riesgo menos grave que una empresa con ingresos que están más sujetos a la volatilidad en relación con la salud general de la economía.