En este momento estás viendo Re-amortización o refinanciación de su vivienda

Ya sea que su objetivo sea reducir sus pagos hipotecarios mensuales o cancelar su préstamo hipotecario anticipadamente, diferentes estrategias pueden ayudarlo. Muchos propietarios conocen el refinanciamiento de hipotecas. La refinanciación permite a los propietarios volver a reservar sus préstamos hipotecarios para aprovechar las tasas de interés más bajas. Sin embargo, no todos los prestatarios pueden calificar para el refinanciamiento hipotecario. Una opción menos común para algunos prestatarios se llama amortización o remodelación del préstamo.

Conclusiones clave

  • La remodelación o re-amortización del préstamo requiere que los prestatarios paguen una suma global hacia el saldo del préstamo, lo que reduce los pagos mensuales.
  • La remodelación de préstamos puede ahorrar en tarifas de refinanciamiento, ya que no es un préstamo nuevo y puede ser una buena opción para prestatarios con problemas crediticios.
  • Sin embargo, cuando las tasas de interés hipotecarias son bajas, los propietarios pueden estar mejor refinanciando en lugar de remodelando, incluso con los costos de cierre.

¿Qué es la remodelación de préstamos?

Los préstamos generalmente requieren la remodelación o amortización de un préstamo para pagar una suma global del saldo adeudado, conocido como principal, de la hipoteca. Los otros pagos se vuelven a calcular en función del nuevo saldo primario más bajo. Luego, se crea un nuevo programa de pago de préstamos, llamado programa de amortización.

En esencia, el calendario de pagos se vuelve a calcular para mostrar que el préstamo hipotecario ahora tiene un saldo menor debido al pago del principal.

Razones para remodelar un préstamo

Los prestatarios generalmente optan por remodelar un préstamo para reducir sus pagos mensuales. Sin embargo, algunos prestatarios continúan haciendo sus pagos hipotecarios anteriores y, por lo tanto, cancelan sus préstamos antes. Otros utilizan los ahorros de flujo de efectivo mensuales adicionales para invertir, saldar deudas o ahorrar para otros fines.

El reembolso puede ser la única opción para los prestatarios que no pueden calificar para refinanciar sus hipotecas debido a problemas crediticios.

Otro período potencialmente valioso para la remodelación de préstamos es cuando un prestatario está comprando una casa nueva antes de vender su casa actual. Si un prestamista puede calificar para la hipoteca de la nueva vivienda mientras sigue pagando la vivienda anterior, es posible una remodelación del préstamo. Los ingresos de la venta anterior de la casa se pueden utilizar, en parte, para pagar el principal de la nueva casa. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas no permiten la remodelación hasta que se hayan realizado al menos 90 días de pagos de la hipoteca.

Gran razón para no remodelar un préstamo

Si bien la refundición es una razón para poder refinanciar debido a problemas legítimos de crédito, no puede refinanciar debido a la discriminación. Nunca debe sentirse atrapado pagando tasas de interés exorbitantes o explotado por su prestamista. Muchos prestamistas hipotecarios no discriminan y están felices de prestarle a las tasas vigentes en el mercado.

La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

Beneficios de la remodelación de préstamos

Existen beneficios de la amortización o remodelación de préstamos que los propietarios deben conocer antes de refinanciar o remodelar su hipoteca.

Pago mensual más bajo

Si paga más de su saldo principal, puede cancelar su hipoteca antes. Sin embargo, el beneficio adicional de los préstamos de remodelación es que sus pagos mensuales se recalculan para reflejar el nuevo saldo.

Problemas de crédito

El refinanciamiento hipotecario se malinterpreta un poco, ya que el proceso es similar al de solicitar un nuevo préstamo hipotecario. Esto incluye una nueva solicitud de préstamo, verificación de ingresos y verificación de crédito. Para los prestatarios que no pueden refinanciar debido a problemas de crédito o de bajo valor líquido de la vivienda, la remodelación del préstamo puede ser una buena opción porque no están solicitando un nuevo préstamo.

El refinanciamiento típico implica reservar un nuevo préstamo, cambiar la tasa de interés y el plazo del préstamo. Sin embargo, la remodelación mantiene intacto el préstamo original y solo cambia el pago mensual.

Tarifas más bajas

La remodelación de préstamos puede ahorrar en tarifas de refinanciamiento, ya que no es necesario remodelar una solicitud de préstamo. Como resultado, los costos finales son mucho más baratos para los préstamos de remodelación que para el refinanciamiento. Las tarifas de refinanciamiento pueden costar alrededor del 2% al 3% del monto del préstamo. Es decir, refinanciar una hipoteca de $ 200,000 podría costar $ 4,000 en costos y tarifas de cierre (2% * $ 200,000). Al refinanciar, la nueva tasa de interés debe ser lo suficientemente baja como para compensar miles de dólares en costos de cierre.

Desventajas de la revocación de préstamos

Sin embargo, así como existen ventajas de volver a amortizar o remodelar un préstamo, también existen algunas desventajas que los propietarios deben conocer antes de tomar una decisión.

Pago de suma global

Recuperar el dinero para el pago de la suma global es un gran desafío. Los prestatarios solo tienen miles de dólares en sus cuentas de ahorro para pagar el principal de sus hipotecas.

Además, algunos planificadores financieros sugieren que hay mejores usos para el efectivo que liquidar el saldo de la hipoteca. Para los prestatarios que tienen deudas con tarjetas de crédito, una cuenta de jubilación con fondos insuficientes o que no tienen una cuenta de ahorros de emergencia, puede que no sea la mejor decisión financiera pagar el principal de la hipoteca.

Sin cambio en la tasa de interés

Otra desventaja, dependiendo de los términos de la hipoteca, es que la amortización no reducirá la tasa de interés del préstamo. Cuando las tasas hipotecarias son bajas, los propietarios de viviendas pueden estar mejor refinanciando, incluso con los costos de cierre. Algunos prestatarios optan por refinanciar primero y luego volver a amortizarlos dentro de un año o menos para aprovechar los beneficios de ambas opciones de financiamiento.

Pagar la hipoteca anticipadamente

Suponga que el objetivo es liquidar la hipoteca más rápido. En ese caso, puede ser mejor para los prestatarios pagar más al principal cada mes o hacer un pago adicional cada año. Los pagos adicionales reducirán con el tiempo la cantidad total de intereses pagados durante la vigencia del préstamo. Pagar la hipoteca antes es un beneficio adicional.

Exclusiones allí

Desafortunadamente, la remodelación de préstamos no es una opción para todos los tipos de hipotecas. Normalmente, solo son elegibles los préstamos proporcionales ordinarios de Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos FHA 203 (k) y los préstamos para veteranos (préstamos VA) no se pueden volver a amortizar.

Los préstamos gigantes se pueden remodelar según el prestamista y existen condiciones. Por ejemplo, el préstamo debe estar en buenas condiciones. Además, si el préstamo se vendió a un inversor, el inversor debe aceptar la remodelación del préstamo con su servidor hipotecario.

Ejemplo de remodelación de préstamos frente a refinanciamiento

Por ejemplo, supongamos que un prestatario está considerando si refinanciar su hipoteca o remodelar el préstamo. El prestatario originalmente tenía una hipoteca a 30 años por $ 350,000 a una tasa de interés del 4.25% con un pago de $ 1,722 por mes.

Al prestatario ahora le quedan 15 años de su hipoteca y $ 240,000 en el saldo del préstamo. El prestatario está considerando refinanciar una hipoteca a 15 años o remodelar el préstamo existente.

Refundiendo

  • El prestatario paga $ 40 000 para el principal, lo que significa que el saldo del nuevo préstamo es de $ 200 000.
  • El pago mensual se reduciría de $ 1,722 a $ 1,505.
  • Los ahorros del nuevo pago mensual son $ 217 por mes.
  • La tasa de interés se mantendría en el 4,25%.

Refinanciación

Supongamos que la nueva tasa hipotecaria para un préstamo a 15 años es actualmente del 3,20%.

  • El nuevo pago mensual sería de $ 1,681 a la tasa de refinanciamiento.
  • Los ahorros mensuales serían de $ 41 ($ 1,722 – $ 1,681).
  • Los costos y tarifas de cierre fueron de $ 3,000.
  • Se necesitarían 73 meses o seis años según los ahorros de $ 41 por mes para recuperar los costos finales.

Comparación

Suponga que el prestatario tiene como objetivo ahorrar en los pagos mensuales y evitar los costos finales de refinanciamiento. En ese caso, la remodelación parece ser la mejor opción. Sin embargo, la remodelación le cuesta más al prestatario a largo plazo.

Si bien la remodelación proporciona un pago mensual más bajo, la tasa de interés del 4.25% es más alta que la tasa de refinanciamiento del 3.20%. En consecuencia, el interés de la hipoteca remodelada sería mayor que el interés del refinanciamiento cuando finalmente se reembolse el préstamo a 15 años. El interés refundido sería de $ 70,820 y el interés total a refinanciar sería de solo $ 62,504.

Es más, el refinanciamiento le permite al prestatario ahorrar el pago principal de $ 40,000 utilizados en la remodelación. Estos fondos podrían invertirse en una cuenta de ahorros y devengar intereses durante esos 15 años. Los prestatarios deben considerar los ahorros en intereses por refinanciamiento y costos de cierre versus los ahorros en pagos mensuales por remodelación junto con el pago principal.