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¿Qué es la relación préstamo-valor combinada – relación CLTV?

La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es la relación entre todos los préstamos garantizados sobre la propiedad y el valor de la propiedad. Los prestamistas utilizan el índice CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.

Los prestamistas generalmente están dispuestos a otorgar préstamos a índices CLTV del 80% o más a prestatarios con calificaciones crediticias altas. El CLTV se diferencia de la relación préstamo-valor simple (LTV) en que el LTV solo incluye la primera hipoteca o el principal al calcularlo.

Fórmula y cálculo CLTV














CLTV

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VL1 + VL2 + … + VLn



Valor total de la propiedad

















dónde:















VL = Valor del préstamo







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CLTV=Valor total de la propiedadVL1 + VL2 + … + VLndónde:VL = Valor del préstamo

Para calcular la relación préstamo-valor combinada, divida los saldos agregados de todos los préstamos por el precio de compra o el valor justo de mercado de la propiedad. Por lo tanto, el índice CLTV se determina dividiendo la suma de los elementos enumerados a continuación por el precio de venta de la propiedad o el valor tasado de la propiedad, el menor entre el precio de venta de la propiedad.

  • monto original del préstamo de la primera hipoteca
  • la parte dispuesta (saldo de capital pendiente) de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
  • el saldo del principal pendiente de todos los subfinanciamientos cerrados, como la segunda o la tercera hipoteca (con un préstamo final, un prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede realizar ningún cambio en un plan de pago ni acceder a ningún principal pagado cuando se cierre el préstamo).

Conclusiones clave

  • CLTV es similar a LTV pero incluye todas las hipotecas o mentiras y no solo la primera hipoteca.
  • Los prestamistas consideran el índice CLTV al decidir si un comprador de vivienda puede permitirse comprar una vivienda.
  • La burbuja inmobiliaria de 2008-2009 destacó la relevancia de monitorear el ratio CLTV.

Lo que muestra una relación CLTV

La relación préstamo-valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad del propietario calculado por mentiras (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación deuda-ingresos y la relación préstamo-valor estándar (LTV), para evaluar el riesgo de otorgar un préstamo a los prestatarios.

Muchos economistas consideran que los estándares de CLTV se relajaron por la crisis de cierre impuesta por Estados Unidos a fines de la década de 2000, entre otros factores. A partir de la década de 1990 y especialmente a principios y mediados de la década de 2000, los compradores de viviendas a menudo contrataban segundas hipotecas en el momento de la compra en lugar de realizar los pagos. Los prestamistas están ansiosos por no perder el negocio de estos clientes frente a competidores que han aceptado dichos términos a pesar del mayor riesgo.

Antes de la burbuja inmobiliaria que se extendió desde finales de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, era una práctica estándar que los compradores de vivienda realizaran pagos por un valor de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantuvieron a los clientes dentro de estos parámetros limitando el LTV al 80%.

Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de las mismas empresas tomaron medidas para permitir que los clientes pagaran alrededor del 20%. Algunos prestamistas aumentaron los límites de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con pagos del 5% o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los límites de CLTV, a menudo al 100%. Esta maniobra permitió a los clientes contratar una segunda hipoteca para financiar sus pagos reducidos en un 20%.

El aumento del cerramiento a partir de 2008 destacó por qué CLTV es importante. Cuando tiene una piel en el juego, como un desembolso de efectivo inicial de $ 100,000 por una casa de $ 500,000, se alienta poderosamente al propietario a mantener sus pagos de hipoteca. Si el banco cierra, no solo perderá su casa, sino que también cerrará el montón de dinero que pagó.

La equidad en la propiedad requiere que los prestamistas estén aislados de la caída de los precios inmobiliarios. Si una propiedad está valorada en $ 500,000 y el total es de hasta $ 400,000, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que ningún tenedor de gravámenes reciba un pago corto al cierre de la subasta.

Por qué es importante CLTV

Algunos compradores de vivienda optan por reducir su pago reducido obteniendo varias hipotecas sobre una propiedad, lo que da como resultado una relación préstamo-valor más baja para la hipoteca principal. También debido a la relación LTV más baja, muchos compradores de vivienda evitan el seguro hipotecario privado (PMI). Si es mejor o no obtener una segunda hipoteca no es lo mismo que incurrir en el costo de un PMI por individuo.

Por lo tanto, debido a que el segundo acreedor hipotecario asume más riesgos, la tasa de interés de la segunda hipoteca suele ser más alta que la tasa de interés de la primera. Es recomendable que los consumidores consideren los pros y los contras de obtener varios préstamos en una propiedad. El ejercicio de la debida diligencia ayudará a garantizar que la que se elija sea la mejor opción en las circunstancias particulares.

Préstamo por valor frente a CLTV

Loan-to-value (LTV) y CLTV son uno de los índices más utilizados durante el proceso de suscripción de hipotecas. La mayoría de los prestamistas cobran un máximo en ambos valores, por encima del cual el posible prestatario no es elegible para un préstamo. La relación LTV solo considera el saldo primario de una hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, la relación LTV es 50%, el rendimiento sobre el saldo de la hipoteca principal de $ 100,000 dividido por el valor de la vivienda de $ 200,000.

La mayoría de los prestamistas cobran un LTV máximo del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con índices LTV más altos. Los prestatarios con buenos perfiles crediticios pueden superar este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre que el saldo del préstamo principal supere el 80% del valor de la vivienda. PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de una casa cae por debajo del saldo del préstamo.

Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos de CLTV. Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, en caso de que se cierre, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca obtenga algo. Si el valor de la propiedad disminuye a $ 125,000 antes de que el prestatario incumpla, el titular del derecho de retención principal recibe el monto total adeudado ($ 100,000) y el segundo titular recibe solo los $ 25,000 restantes a pesar de deberle $ 50,000. El titular del gravamen principal tiene menos riesgo de disminuir el valor de la propiedad y, por lo tanto, puede pedir prestado a un CLTV más alto.

Ejemplo de relación CLTV

Por ejemplo, es probable que alguien esté comprando una casa por $ 200,000. Para asegurar la propiedad, hizo un pago por adelantado de $ 50,000 y recibió dos hipotecas de $ 100,000 (primaria) y $ 50,000 (secundaria). Entonces, su relación préstamo-valor combinada (CLTV) es del 75%: (($ 100,000 + $ 50,000) / $ 200,000).