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¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?

La relación préstamo-valor (LTV) es una evaluación del riesgo de préstamo que las instituciones financieras y otros prestamistas examinan antes de aprobar una hipoteca. Las evaluaciones de préstamos con coeficientes LTV altos generalmente se consideran préstamos de mayor riesgo. Por tanto, si se aprueba la hipoteca, el préstamo tiene una tasa de interés más alta.

Además, un préstamo con una relación LTV alta puede requerir que el prestatario compre un seguro hipotecario para compensar el riesgo para el prestamista. Este tipo de seguro se llama seguro hipotecario privado (PMI).

Conclusiones clave

  • Préstamo-valor (LTV) es una proporción que se usa a menudo en préstamos hipotecarios para determinar qué se requiere para realizar un pago mínimo y si un prestamista otorgará crédito a los préstamos.
  • La mayoría de los prestamistas ofrecen la tasa de interés más baja posible a los solicitantes de préstamos hipotecarios y con garantía hipotecaria cuando la relación préstamo-valor es igual o inferior al 80%.
  • Los programas hipotecarios HomeReady Fannie Mae y Freddie Mac Home Potential permiten a los prestatarios de bajos ingresos una relación LTV del 97% (3% de pago inicial) pero requieren un seguro hipotecario hasta que la relación caiga al 80%.

Comprender la relación préstamo-valor (LTV)

Los compradores de vivienda interesados ​​pueden calcular fácilmente la relación LTV de la vivienda. Aquí está la fórmula:














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La relación LTV se calcula dividiendo la cantidad prestada por el valor tasado de la propiedad, expresado como porcentaje. Por ejemplo, si compra una casa con un valor de tasación de $ 100,000 y hace un pago por adelantado de $ 10,000, solicitará un préstamo de $ 90,000. Esto da como resultado una relación LTV del 90% (es decir, 90.000 / 100.000).

Determinar la relación LTV es una parte crucial de la suscripción de hipotecas. Se puede usar en el proceso de comprar una casa, refinanciar una hipoteca existente en un nuevo préstamo o pedir prestado contra el capital acumulado dentro de una propiedad.

Los prestamistas evalúan la relación LTV para determinar el nivel de exposición al riesgo que toman al suscribir una hipoteca. Cuando los prestatarios solicitan un préstamo por un monto igual o cercano al valor tasado (y, por lo tanto, una relación LTV más alta), los prestamistas sienten que es más probable que el préstamo sea incumplido. Esto se debe a que se acumula muy poca equidad dentro de la propiedad. Como resultado, en caso de cierre, el prestamista puede tener dificultades para vender la casa lo suficiente como para cubrir el saldo pendiente de la hipoteca y aún así obtener una ganancia de la transacción.

Los principales factores que influyen en los ratios LTV son el pago inicial, el precio de venta y el valor tasado de la propiedad. La relación LTV más baja se logra con un pago inicial más alto y un precio de venta más bajo.

Cómo utilizan los prestamistas el LTV

La relación LTV es solo un factor de elegibilidad para una hipoteca, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito. Sin embargo, puede desempeñar un papel importante en la tasa de interés que los prestatarios pueden obtener.

La mayoría de los prestamistas ofrecen la tasa de interés más baja posible a los solicitantes de hipotecas y capital de la vivienda cuando su índice LTV es igual o inferior al 80%.Una relación LTV más alta no impide que los prestatarios sean aprobados para una hipoteca, aunque los intereses del préstamo pueden aumentar a medida que aumenta la relación LTV. Por ejemplo, los préstamos con una relación LTV del 95% pueden aprobarse para una hipoteca. Sin embargo, su tasa de interés puede ser un punto porcentual más alto que la tasa de interés otorgada a un prestamista con una relación LTV del 75%.

Si la relación LTV es superior al 80%, es posible que se solicite a los prestatarios que adquieran un seguro hipotecario privado (PMI). Esto puede agregar entre 0.5% y 1% al monto total del préstamo sobre una base anual. Por ejemplo, una tasa de PMI del 1% de $ 100,000 agregaría $ 100,000 adicionales al monto total pagado por año (o $ 83.33 por mes). Se requieren pagos de PMI hasta que la relación LTV sea del 80% o menos. La relación LTV disminuirá a medida que pague su préstamo y a medida que el valor de su vivienda aumente con el tiempo.

En general, cuanto menor sea la relación LTV, mayor será la probabilidad de que se apruebe el préstamo y menor será la tasa de interés probable. Además, como prestatario, es menos probable que se le pida que compre un seguro hipotecario privado (PMI).

Si bien no es una ley que los prestamistas exijan una relación LTV del 80% para que los prestatarios eviten el costo adicional del PMI, es práctica de casi todos los prestamistas. A veces, se hacen excepciones a este requisito para prestatarios con altos ingresos, menor deuda o una gran cartera de inversiones.

Ejemplo de LTV

Por ejemplo, probablemente compre una casa que cueste $ 100,000. Sin embargo, el propietario está dispuesto a venderlo por $ 90.000. Si realiza un pago por adelantado de $ 10,000, su préstamo es de $ 80,000, lo que resultará en una relación LTV del 80% (es decir, 80,000 / 100,000). Si aumentó la cantidad de su pago inicial a $ 15,000, su préstamo hipotecario ahora es de $ 75,000. Esto haría que su relación LTV sea del 75% (es decir, 75,000 / 100,000).

Cambios en las reglas de la relación préstamo-valor

Los diferentes tipos de préstamos pueden tener diferentes reglas con respecto a los requisitos de la relación LTV.

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA son hipotecas diseñadas para prestatarios de ingresos moderadamente bajos. Son emitidos por un prestamista aprobado por la FHA y están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos de la FHA requieren un pago mínimo y puntajes de crédito que muchos préstamos tradicionales. Los préstamos de la FHA permiten una relación LTV inicial de hasta el 96,5%, pero requieren una prima de seguro hipotecario (MIP) que dura mientras tenga ese préstamo (sin importar qué tan baja sea la relación LTV).Muchas personas deciden refinanciar sus préstamos FHA tan pronto como su índice LTV alcance el 80% para eliminar el requisito de MIP.

Préstamos VA y USDA

Los préstamos del VA y del USDA, disponibles para el personal militar actual y anterior o para aquellos en áreas rurales, no requieren un seguro hipotecario privado, aunque el índice LTV puede llegar al 100%. Sin embargo, los préstamos de VA y USDA tienen tarifas adicionales.

Fannie Mae y Freddie Mac

HomeReady Fannie Mae y Home Freddie Mac Los programas hipotecarios potenciales para prestatarios de bajos ingresos permiten una relación LTV del 97%. Sin embargo, necesitan un seguro hipotecario hasta que la proporción baje al 80%.

Para préstamos de la FHA, VA y USDA, se encuentran disponibles opciones de refinanciamiento optimizadas. Estos requisitos de evaluación no se aplican para que la relación LTV de la vivienda no afecte el préstamo. Para los prestatarios con una relación LTV superior al 100%, conocida como «bajo el agua» o «al revés», también están disponibles la opción de refinanciamiento de préstamo a valor alto de Fannie Mae y la refinanciación de alivio mejorada de Freddie Mac.

LTV frente a LTV combinado (CLTV)

Mientras que el índice LTV analiza el impacto de un préstamo hipotecario individual al comprar una propiedad, el índice combinado préstamo-valor (CLTV) es el índice de todos préstamos garantizados sobre la propiedad al valor de la propiedad. Esto incluye no solo la hipoteca principal utilizada en el LTV, sino también las segundas hipotecas, préstamos o líneas de crédito con garantía hipotecaria u otras mentiras. Los prestamistas utilizan el índice CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando utilizan más de un préstamo; por ejemplo, si tendrán dos o más hipotecas, o una hipoteca más un préstamo o línea de crédito (HELOC) con garantía hipotecaria. Los prestamistas generalmente están dispuestos a otorgar préstamos a índices CLTV del 80% o más y a prestatarios con calificaciones crediticias altas. Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos de CLTV, ya que es una medida más completa.

Veamos un poco más de cerca la diferencia. La relación LTV solo considera el saldo principal de la hipoteca de una vivienda. Por lo tanto, si el saldo de la hipoteca principal es de $ 100,000 y el valor de la casa es de $ 200,000, LTV = 50%.

Considere, sin embargo, el ejemplo si también tiene una segunda hipoteca de $ 30,000 y un HELOC de $ 20,000. El préstamo combinado ahora tiene un valor ($ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000) = 75%; proporción mucho mayor.

Estas consideraciones combinadas son especialmente importantes si el acreedor hipotecario falla y destruye su cierre previo.

Desventajas de préstamo a valor (LTV)

La principal desventaja de la información proporcionada por LTV es que solo incluye la hipoteca principal adeudada a un propietario y no incluye en sus cálculos otras obligaciones del prestatario, como una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria. Por lo tanto, el CLTV es una medida más completa de la capacidad de pagar préstamos hipotecarios.