¿Qué es la remodelación hipotecaria?
La remodelación de hipotecas, también conocida como remodelación de préstamos, es una característica de varios tipos de hipotecas, en las que los pagos mensuales restantes se recalculan según un nuevo programa de amortización. Durante la remodelación de una hipoteca, el prestatario paga una gran suma de capital y luego se vuelve a calcular la hipoteca en función del nuevo saldo pendiente más bajo.
Algunas hipotecas tienen una fecha de remodelación programada, que es la fecha en que el prestamista calculará un nuevo calendario de amortización basado en el saldo principal y el plazo de la hipoteca restante.
Conclusiones clave
- La remodelación ocurre cuando un prestatario paga una gran suma para el capital de su hipoteca y el prestamista vuelve a calcular el préstamo en función del nuevo saldo.
- Cuando el prestamista vuelve a calcular el préstamo, crea un nuevo programa de amortización, que es una tabla de pagos del préstamo que muestra el capital y los intereses de cada pago hasta que el préstamo se reembolse en su totalidad.
- La principal ventaja de remodelar los préstamos hipotecarios es la oportunidad de reducir los pagos mensuales.
- Los préstamos con amortización negativa o las hipotecas con opción de tasa ajustable (opción ARM) suelen tener una cláusula de remodelación de la hipoteca como parte del contrato de préstamo.
Cómo funciona la remodelación hipotecaria
Para el prestatario, la principal ventaja de remodelar una hipoteca es reducir los pagos mensuales. A menudo, un prestamista hipotecario solo reducirá el plazo de un préstamo si se realizan pagos de capital adicionales, pero mantendrá el mismo monto mensual fijo adeudado, simplemente aumentando el capital y reduciendo la parte de intereses del pago.
La repetición del monto de interés pagado por el prestatario durante la vigencia del préstamo puede reducirse si se realiza un pago de capital relativamente grande, lo que reduce los intereses y el capital restante de los nuevos pagos mensuales del préstamo.
Remodelación hipotecaria versus refinanciamiento
La remodelación de una hipoteca puede ser una opción más cómoda que la refinanciación. Con el refinanciamiento, reemplaza su hipoteca existente con un nuevo préstamo hipotecario, que puede ser costoso y depende de su solvencia crediticia. La remodelación de la hipoteca no implica una verificación de crédito y continúa con la hipoteca original.
La refinanciación hipotecaria, por otro lado, significa cancelar el préstamo existente y reemplazarlo por uno nuevo. Las razones para refinanciar a los propietarios incluyen:
- La oportunidad de obtener una tasa de interés más baja.
- Acortando el plazo de su hipoteca.
- El deseo de convertir de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija o viceversa.
- Oportunidad de utilizar el valor líquido de la vivienda para financiar una compra importante.
- Consolidación de la deuda.
A diferencia de refinanciar una hipoteca, la remodelación de la hipoteca no reducirá la tasa de interés de su hipoteca.
Tipos de hipotecas que pueden ser remodeladas
Préstamos de amortización negativa
La remodelación de la hipoteca puede incluirse en los términos del préstamo y está asociada con un préstamo amortizado negativo. Un préstamo amortizado negativamente tiene una estructura de pago que permite un pago programado que es menor que el cargo por intereses del préstamo.
Cuando un pago es menor que el cargo por intereses en ese momento, se crea un interés diferido. La cantidad de interés diferido generado se suma al saldo del principal del préstamo, lo que hace que el principal adeudado aumente con el tiempo en lugar de disminuir. Debido a este principio de escalada, las hipotecas amortizadas negativas requieren que el préstamo sea remodelado en algún momento para que sea reembolsado al final de su plazo programado.
Las hipotecas de amortización negativa a veces tienen incentivos que pueden llevar a remodelaciones no programadas. Esto podría comenzar, por ejemplo, si el saldo de capital del préstamo alcanza un límite establecido a través de una amortización negativa.
Hipotecas de tasa ajustable opcionales (opción ARM)
Las hipotecas amortizadas negativas también se conocen como hipotecas de tasa ajustable con opción de pago (opción ARM). Estas hipotecas brindan a los prestatarios opciones que incluyen el pago total o parcial del capital y solo una parte de los intereses.
Si bien las opciones disponibles con ARM permiten una mayor flexibilidad en los pagos, el prestatario puede tener una deuda a más largo plazo que nunca. Al igual que con otras hipotecas de tasa ajustable, existe la posibilidad de que las tasas de interés cambien significativa y rápidamente según el mercado.
Ejemplo de remodelación hipotecaria
Incluso si una hipoteca no incluye una opción de remodelación, puede acudir a su prestamista para ver si la remodelación de la hipoteca lo beneficiará y reducirá sus pagos mensuales. Al pagar una suma global y remodelar su hipoteca, puede reducir sus costos de vivienda. Por el contrario, si envía una suma global sin remodelar, reduce su saldo, pero sus pagos mensuales seguirán siendo los mismos.
Supongamos que tiene una hipoteca de tasa fija de $ 500,000 a 30 años con una tasa de interés del 4%. Su pago combinado de interés y principal es de $ 2,338 por mes.
Después de cinco años, obtiene una suma global inesperada de $ 375,000. Si decidiera usar esa suma global para pagar la hipoteca sin remodelarla, continuaría pagando $ 2,338 al mes. Por otro lado, si remodelas el préstamo durante los 25 años restantes de la hipoteca, el pago mensual bajaría a $ 1,507.
