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La abundancia de vehículos de inversión plantea un desafío para el inversor medio que quiere comprender su futuro. Las acciones son el principal costo de inversión, los bonos siempre han sido el lugar más seguro para estacionar su dinero, los especuladores han aumentado el apalancamiento de opciones y los fondos mutuos se consideran uno de los vehículos más fáciles para los inversores. Un tipo de inversión que no entra completamente en estas categorías y que a menudo se pasa por alto es el fideicomiso de inversión inmobiliaria o REIT.

Conclusiones clave

  • Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, opera o financia propiedades generadoras de ingresos.
  • Los REIT de capital poseen y administran propiedades inmobiliarias.
  • Los REIT hipotecarios mantienen o negocian hipotecas y valores respaldados por hipotecas.
  • Los REIT generan un flujo de ingresos constante para los inversores, pero tienen poca apreciación del capital.
  • La mayoría de los REIT cotizan en bolsa como acciones, lo que los hace altamente líquidos, a diferencia de la mayoría de las inversiones inmobiliarias.

¿Qué es un REIT?

Una compañía fiduciaria REIT que acumula un fondo común de dinero, a través de una oferta pública inicial (OPI), que luego se utiliza para comprar, desarrollar, administrar y vender activos inmobiliarios. La OPI es equivalente a cualquier otra oferta de seguridad con muchas de las mismas reglas sobre prospectos, requisitos de informes y regulaciones; sin embargo, en lugar de comprar acciones en una empresa, el propietario de una unidad REIT está comprando parte de un grupo de administración de bienes raíces. Este grupo inmobiliario genera ingresos alquilando, arrendando y vendiendo propiedades y distribuyéndolas directamente a un titular de REIT de forma regular.

Tipos de REIT

Los REIT, como la mayoría de las inversiones, tienen diferentes sabores. Estos fondos tienen clasificaciones que reflejan el tipo de negocio que hacen y pueden clasificarse en función de cómo se compran y venden sus acciones.

REIT de capital Es el tipo de empresa más común. Estas entidades compran, mantienen y administran bienes inmuebles que generan ingresos. Los ingresos provienen principalmente de alquileres y no de la reventa de propiedades en cartera.

REIT hipotecarios, también conocidos como MREIT, prestan dinero a propietarios y operadores de bienes raíces. El préstamo se puede realizar directamente a través de hipotecas y préstamos o indirectamente a través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son inversiones que mantienen conjuntos hipotecarios emitidos por empresas patrocinadas por el gobierno (ESA). Sus ganancias provienen principalmente del margen de interés neto, el diferencial entre los intereses que ganan en préstamos hipotecarios y el costo de financiamiento de esos préstamos. Dado el enfoque centrado en las hipotecas de este REIT, pueden ser sensibles a los aumentos en las tasas de interés.

REIT híbridos las empresas tienen préstamos inmobiliarios físicos y préstamos hipotecarios en sus carteras. Dependiendo del enfoque de inversión declarado de la entidad, pueden ponderar la cartera en más propiedades o más participaciones hipotecarias.

Ventajas

Cuando compra una acción de un REIT, esencialmente está comprando un activo físico que tiene una larga expectativa de vida y puede ser un ingreso a través del alquiler y la apreciación de la propiedad. Esto contrasta con las acciones conjuntas en las que los inversores compran el derecho a participar en la rentabilidad de la empresa a través de la propiedad. Al comprar un REIT, no solo se toma en serio la propiedad de la propiedad a través de aumentos y disminuciones de valor, sino que una persona participa en los ingresos generados por la propiedad. Esto crea una pequeña red de seguridad para los inversores, ya que siempre tendrán derechos sobre la propiedad subyacente del fideicomiso mientras cosechan los beneficios de sus ingresos.

Otra ventaja que este producto brinda al inversionista promedio es la capacidad de invertir en bienes raíces, generalmente sin los grandes requisitos de capital y mano de obra asociados con él. Además, a medida que los fondos de este fideicomiso se agrupan, se genera más diversificación porque las compañías fiduciarias pueden comprar múltiples propiedades y reducir los efectos negativos de los problemas con un solo activo. Los inversores individuales que busquen emular un REIT tendrían que comprar y mantener una gran cantidad de propiedades de inversión, y esto generalmente implica una cantidad significativa de tiempo y dinero en una inversión que no se liquida fácilmente. Al comprar un REIT, la inversión de capital se limita al precio unitario, la cantidad de trabajo invertido está limitada por la cantidad de investigación requerida para realizar la inversión correcta y las acciones son líquidas en las bolsas de valores regulares.

El beneficio final, y probablemente el más importante, que brindan los REIT es su requisito de distribuir casi el 90% de sus ingresos gravables anuales, generados por bienes raíces que generan ingresos, a sus accionistas.Esta cantidad es deducible a nivel corporativo y generalmente se grava a nivel personal. Entonces, a diferencia de los dividendos, solo hay un nivel de impuestos sobre las distribuciones pagadas a los inversores. Esta alta tasa de distribución significa que el titular de un REIT está muy involucrado en la rentabilidad de la administración y la propiedad dentro del fideicomiso, a diferencia de la propiedad conjunta de acciones donde la corporación y su junta deciden si se distribuye demasiado dinero al accionista.

Elegir el REIT correcto

Al igual que con cualquier inversión, debe hacer su tarea antes de decidirse por el REIT para comprar. Hay algunas señales obvias a tener en cuenta antes de tomar una decisión:

1. Gestión
Siempre es importante al comprar un fideicomiso o un grupo de administración de activos comprender y estar familiarizado con el historial de los gerentes y su personal. La rentabilidad y la apreciación de un activo están estrechamente vinculadas a la capacidad del administrador para seleccionar las inversiones adecuadas y decidir las mejores estrategias. Al elegir el REIT en el que invertir, asegúrese de conocer al equipo de gestión y su historial. Compruebe para ver cómo se compensan. Si se basa en el rendimiento, es probable que también se preocupen por sus mejores intereses.

2. Diversificación
Los REIT son fideicomisos centrados en la propiedad inmobiliaria. Como los mercados inmobiliarios varían según la ubicación y el tipo de propiedad, es vital que el REIT que decida comprar esté adecuadamente diversificado. Si el REIT invierte mucho en bienes raíces comerciales y las tasas de ocupación caen, tendrá problemas importantes. La diversificación también significa que el fideicomiso tiene suficiente acceso al capital para financiar futuras iniciativas de crecimiento y apalancarse adecuadamente para obtener mayores rendimientos.

3. Ganancias
Lo último que debe considerar antes de comprar un REIT en particular son sus fondos de operaciones y efectivo disponible para distribución. Estos números son importantes porque miden el rendimiento general de un REIT, lo que se traduce en el dinero que se transfiere a los inversores. Tenga cuidado de no usar los números de ingresos regulares generados por REIT, ya que incluirán cualquier depreciación de la propiedad y, por lo tanto, cambiarán los números. Estos números solo son útiles si ya ha analizado detenidamente las otras dos señales, ya que el REIT puede tener resultados anómalos debido a las condiciones del mercado inmobiliario o la suerte de la gestión de inversiones.

La línea de base

Con tantas formas diferentes de invertir su dinero, es importante estar bien informado sobre cualquier decisión que tome. Esto se aplica a acciones, bonos, fondos mutuos, REIT o cualquier otra inversión. Sin embargo, los REIT tienen algunas características interesantes que pueden encajar en su cartera.