En este momento estás viendo Segunda casa para comprar: lo que se debe hacer y lo que no

Si bien existen beneficios financieros al invertir en propiedades de alquiler, también existen riesgos: los inquilinos no pagan el alquiler y los dolores de cabeza de ser un propietario. Deberá sopesar los impuestos, la valoración de bienes raíces, los costos de hipoteca y mantenimiento, y su deseo de ser propietario al decidir si alquilar es una decisión financiera acertada.

Conclusiones clave

  • Hay una serie de beneficios clave para comprar una segunda casa para una propiedad de alquiler, especialmente beneficios fiscales, como deducciones por intereses, seguros y otros gastos.
  • Por otro lado, tienes que ser propietario, incluyendo tiempo y energía.
  • Una de las mejores cosas que pueden hacer los posibles propietarios es hacer su tarea de bienes raíces y calcular los números

Considere los beneficios fiscales

Por lo general, puede deducir intereses, impuestos, seguros y otros gastos de los ingresos de la propiedad y deducir las pérdidas de sus otros ingresos. También puede deducir la depreciación de sus impuestos.

La deducción es esencialmente una asignación por desgaste durante 27,5 años a marzo de 2020.Puede vender una propiedad de alquiler y transferir los ingresos a otra propiedad de alquiler sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital.

No olvides que serás tu arrendador

Su propiedad de alquiler es un negocio que requiere tiempo y energía. Deberá mantenerse al día con las leyes de alquiler y legalmente se le exige que mantenga una propiedad habitable segura para sus inquilinos.

Recuerde que un inquilino que paga mucho dinero tiene derecho a esperar una respuesta casi inmediata a cualquier problema, grande o pequeño. Los árbitros que saben que están pagando un poco por debajo del mercado tienden a tener menos demanda. Sería útil que usted mismo pudiera hacer reparaciones menores. También debe cobrar los alquileres y tratar con los inquilinos culpables.

Si la perspectiva de administrar sus propios alquileres es terrible, pídale a su corredor de bienes raíces que lo recomiende un administrador de propiedades o un cuidador o realice una búsqueda en línea. Tenga en cuenta que la contratación de un administrador de la propiedad deberá incluirse en sus declaraciones.

Haz tu tarea inmobiliaria

Gaste tanto, si no más, investigando una propiedad de alquiler como lo que compraría para tener una casa. Necesita conocer las especificidades del mercado, las leyes de zonificación y las tendencias en el alquiler y venta de casas en las que está pensando. Observe las escuelas, el transporte, los recursos recreativos, las tiendas y lo que los inquilinos del área esperan alquilar.

Comprar un cierre puede ser una opción, ya que el banco que realiza la ejecución hipotecaria generalmente busca recuperar el saldo de la hipoteca y venderá la propiedad a menos del valor de mercado.

Querrá que su propiedad sea atractiva para los inquilinos. Busque una propiedad junto al mar o cerca de un campus universitario o una zona escolar local. Una casa antigua en una comunidad estable o una casa en un vecindario que se está revitalizando también puede ser una buena opción.

Si está comprando una propiedad de alquiler para inversión en un campo de golf nuevo, tenga en cuenta el «síndrome del campo de golf». Si la vivienda para un campo de golf más nuevo y empinado se construye en la misma área general, su propiedad puede aparecer fechada en unos pocos años, lo que reducirá el precio.

No te olvides de pasar los números

Utilice aplicaciones para teléfonos inteligentes o calculadoras de hipotecas en línea para analizar sus costos mensuales de vivienda. Una calculadora debería permitirle ingresar el precio de compra, el pago inicial, los impuestos, el seguro y la tasa de interés del préstamo hipotecario. Las tasas hipotecarias para las propiedades de alquiler suelen ser más altas que las de una vivienda principal. También es un factor en el mantenimiento y las reparaciones. Aproximadamente el 1% del precio de compra por año es una buena regla general.

Entonces, una propiedad de $ 300,000 costaría alrededor de $ 3,000 al año. Sin embargo, es posible que desee aumentar el porcentaje al 1,5% o al 2% si la propiedad es más antigua. Otra forma de calcular las reparaciones y el mantenimiento es adherirse a lo que a veces se llama la «regla del pie cuadrado», que implica que los propietarios presupuestan $ 1 por pie cuadrado por año. Si su casa de alquiler tiene 1,800 pies cuadrados, por ejemplo, está considerando $ 1,800 al año en costos de reparación y mantenimiento.

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Consejos para el posible propietario

Ejemplo del mundo real

Este es un ejemplo de ingresos proyectados: digamos que alquila una casa de $ 300,000 por $ 2,000 al mes. El pago por adelantado del 20% es de $ 60,000 y la tasa de interés fija a 30 años sobre el saldo de $ 240,000 es del 4%. Los impuestos, el seguro y un presupuesto de mantenimiento llevarán el costo mensual a $ 1,764, dando una ganancia nominal de $ 2,838 por año, o 4.73% del anticipo por año. No está mal.

Eso es mucho mejor que una cuenta de ahorros y mejor que la mayoría de las acciones de primera clase pagan dividendos, aunque tal vez no tanto como podría ganar en el mercado de valores en un buen año. Pero cuando calcula la depreciación típica del 3,64%, la ganancia nominal de $ 2,838 se convierte en una pérdida de $ 6,252, que puede aplicar contra otros ingresos.Sin embargo, dependiendo de su nivel impositivo, esto podría significar un flujo de caja positivo de unos pocos cientos de dólares de ahorro fiscal más la posibilidad de que la vivienda se quede sin valor.

La línea de fondo

Invertir en bienes raíces no es para los ingresos de todos, pero si trata su inversión como un negocio, tiene una concesión a los riesgos subyacentes y está listo para martillar, los beneficios financieros pueden ser sustanciales.