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¿Qué es la deuda de segundo gravamen?

La deuda de segundo gravamen son préstamos que ocurren después de que ya existe el primer gravamen. Posteriormente, se refiere a la clasificación de la deuda en quiebra y liquidación después del pago total de la deuda de primer gravamen. Otro término para este tipo de títulos de deuda es deuda subordinada o subordinada.

Estas deudas tienen una prioridad de pago menor que otras deudas, deudas senior o deudas más altas. Es decir, el segundo gravamen de la segunda línea se reembolsará en su totalidad en caso de insolvencia del prestatario. La deuda de segundo gravamen solo se puede pagar después de que se hayan satisfecho todas las deudas principales, como préstamos y bonos. Por tanto, los inversores en deuda subordinada deben ser conscientes de su posición en la línea para recibir un reembolso total del principal en caso de insolvencia del negocio subyacente.

Conclusiones clave

  • La deuda de segundo gravamen se refiere a préstamos a los que se les da una prioridad más baja que otras deudas de mayor rango en caso de quiebra y liquidación de activos.
  • Otros nombres para la deuda de segundo gravamen incluyen deuda junior y deuda subordinada.
  • La deuda del segundo gravamen puede ayudar a un prestamista a acceder al financiamiento que tanto necesita, pero es necesario sopesar los riesgos y las tasas de interés suelen ser más altas que las del primer gravamen.
  • Por tanto, la deuda junior puede ofrecer a los inversores una tasa de interés más alta que la deuda tradicional a tasa fija, pero con mayor riesgo.

Explicación de la segunda deuda de Lian

La deuda de segundo gravamen tiene un derecho subordinado sobre la garantía prometida. En la liquidación obligatoria, la deuda secundaria puede recibir el producto de la venta de los activos comprometidos para garantizar el préstamo, pero solo después de que los tenedores de la deuda principal hayan recibido el pago. Debido a la llamada subordinada sobre la garantía pignorada, los prestamistas e inversores corren más riesgo que la deuda senior. Como resultado de este mayor riesgo, estos préstamos tienden a tener tasas de endeudamiento más altas y siguen procesos de aprobación más estrictos.

Si un prestatario de un préstamo garantizado fracasa, el titular del gravamen principal puede recibir el 100% del saldo del préstamo por la venta de los activos subyacentes. Sin embargo, el tenedor del segundo gravamen puede recibir solo una fracción del monto del préstamo pendiente.

Por ejemplo, si un prestatario de un préstamo de bienes raíces no logra una segunda hipoteca, los acreedores pueden ejecutar la ejecución hipotecaria y vender la casa. Después del pago total del saldo de la primera hipoteca, la distribución de cualquier producto restante va al prestamista de la segunda hipoteca.

Riesgos de los prestamistas de Second Lian

El principal riesgo para los prestamistas que plantean las hipotecas de segundo gravamen es una garantía adecuada en caso de incumplimiento o declaración de quiebra. Durante el proceso de solicitud, los prestamistas de segundo gravamen generalmente evalúan muchos de los mismos factores y ratios financieros que los prestamistas de primer gravamen. Estas métricas financieras incluyen puntajes crediticios, ganancias y flujo de efectivo. Los prestamistas también revisan la relación deuda-ingresos de los préstamos, que muestra el porcentaje de los ingresos mensuales dedicados a cancelar la deuda. Los prestatarios con bajo riesgo de incumplimiento generalmente reciben condiciones crediticias favorables y dan como resultado tasas de interés más bajas.

Para mitigar el riesgo, los prestamistas de segundo gravamen deben determinar la cantidad de capital disponible en exceso del saldo adeudado de la deuda principal. El patrimonio es la diferencia entre el valor de mercado del activo subyacente menos los préstamos pendientes de ese activo.

Por ejemplo, si un edificio tiene un primer gravamen pendiente de $ 1,000,000 y la estructura tiene un valor tasado de $ 2,500,000, quedan $ 1,500,000 de capital. En este caso, el segundo prestamista solo puede aprobar un préstamo por una parte del capital en circulación, digamos $ 750,000-50%. Además, el titular del primer gravamen puede tener condiciones en sus términos de crédito que impongan restricciones sobre si la empresa puede contraer una deuda adicional o una segunda hipoteca sobre el edificio.

Otros cálculos que un prestamista revisa durante el proceso de préstamo incluyen el valor de mercado del edificio, la posibilidad de que el activo subyacente pierda valor y el costo de liquidación. Los prestamistas pueden restringir el monto del segundo gravamen para asegurar que el saldo acumulado de la deuda pendiente sea significativamente menor que el valor de la garantía subyacente.

Los prestamistas suelen tener convenios en términos de crédito. Estos convenios imponen restricciones y establecen requisitos específicos para el prestatario. Si una empresa se atrasa en los pagos, fomenta los convenios de préstamos que pueden requerir la venta de activos para pagar la deuda.

Riesgos de los inversores Second Lian

Mientras que los inversores pagan una deuda de segundo gravamen frente a los accionistas colectivos en caso de que una empresa fallezca, la deuda junior conlleva riesgos. Si la empresa emisora ​​es insolvente y, a través del proceso de liquidación, no hay suficientes activos disponibles para pagar la deuda senior y junior, el segundo inversionista con gravamen incurrirá en la pérdida.

Si bien la deuda junior puede ofrecer a los inversores una tasa de interés más alta que la deuda tradicional de tasa fija, los inversores deben conocer la viabilidad financiera de la empresa emisora ​​y la probabilidad de su reembolso.

Riesgos de los préstamos Second Lian

La deuda junior puede adoptar la forma de préstamos bancarios o la venta de bonos a inversores. Los prestatarios pueden utilizar médicos secundarios para acceder a la equidad de la propiedad o para agregar capital al balance de una empresa. El prestatario corre el riesgo de contraer compromisos de activos para garantizar un segundo gravamen.

Independientemente de las razones del segundo préstamo, si el prestatario se atrasa en el pago de la deuda, ese prestamista puede iniciar procedimientos para obligar a la venta del activo pignorado.

Por ejemplo, si un propietario tiene una segunda hipoteca predeterminada, el banco puede comenzar el proceso de cierre. La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista toma el control de la propiedad e inicia el proceso de venta del activo. Los cierres ocurren cuando los prestatarios no pueden realizar los pagos de capital, intereses y programados según lo establecido en el contrato de hipoteca.

Las empresas suelen tener una gama más amplia de activos como garantía, incluidos bienes inmuebles, equipos y sus cuentas por cobrar. Al igual que una hipoteca para una segunda vivienda, una empresa puede correr el riesgo de perder activos en liquidación si el prestamista cierra un segundo gravamen.

Hijo

  • La deuda junior paga una tasa de interés más alta

  • Durante la liquidación, se paga un segundo gravamen frente a los accionistas comunes.

  • Agregar un segundo préstamo de gravamen puede brindar acceso a capital

Contras

  • En liquidación, es posible que la deuda junior no reciba el reembolso completo

  • Se reembolsa la viabilidad financiera de la empresa emisora

  • Se puede garantizar una garantía insuficiente para la deuda

Resultados de préstamos predeterminados

Las empresas y las personas tienen un puntaje crediticio que les permite reembolsar préstamos. Un puntaje crediticio es un número estadístico que evalúa la solvencia de un prestatario teniendo en cuenta el historial crediticio del prestatario.

Si una persona se atrasa en los pagos o en el incumplimiento de los préstamos, su puntaje crediticio se reducirá. Los puntajes bajos dificultan que estos prestatarios obtengan préstamos más adelante y pueden afectar su capacidad para encontrar empleo, apartamentos y bienes como teléfonos móviles.

Para una empresa, puede ser difícil para los futuros compradores de bonos emitir sin ofrecer una tasa de cupón elevada a una empresa de crédito negativo. Además, muchas empresas utilizan líneas de crédito de capital de trabajo para operar sus negocios. Por ejemplo, una empresa puede pedir prestado de una línea de crédito (LOC) para comprar inventario. Una vez que reciben el pago por sus productos terminados, pagan el LOC y comienzan el proceso nuevamente para el próximo ciclo de ventas.

Otra consecuencia del fracaso de su negocio es el impacto en el flujo de caja de la empresa. El flujo de caja es una medida de la cantidad de dinero que genera una empresa para ejecutar sus operaciones y cumplir con sus obligaciones. Los costos de servicio de la deuda y los costos de interés más altos debido a tasas de interés más altas dan como resultado un flujo de efectivo reducido.

Ejemplo del mundo real

Por ejemplo, digamos que Ford Motor Company (F) tiene un préstamo pendiente en una de sus fábricas de camiones. El préstamo es de aproximadamente $ 10,000,000 y el edificio y la propiedad tienen un valor de $ 22,000,000 según una reciente evaluación del valor de mercado. Como resultado, la compañía tiene $ 12 millones en capital disponible ($ 22 millones – $ 10,000,000).

El préstamo pendiente es una deuda senior de $ 10,000,000 y es la primera prioridad a pagar en caso de incumplimiento o liquidación de la empresa. A cambio de convertirse en el primer acreedor prendario, el banco cobra un interés del 2% sobre el pagaré de $ 10,000,000.

Ford busca obtener una segunda hipoteca, esencialmente un segundo gravamen, sobre la propiedad de otro banco. Sin embargo, el segundo banco solo dará el 50% del capital restante para la deuda de segundo gravamen. Como resultado, Ford puede pedir prestados $ 6 millones.

Suponga que ocurre una recesión, disminuyendo no solo los ingresos de la empresa por las ventas de camiones, sino también el valor de la propiedad. Si la empresa no paga sus deudas, cualquiera de los prestamistas puede iniciar la liquidación para satisfacer el préstamo. Después de la liquidación y pago del saldo del primer préstamo, $ 10,000,000, la empresa tiene solo $ 5,000,000 en los fondos restantes. Como deuda secundaria, el segundo banco no puede obtener el monto total del segundo gravamen.