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¿Qué es el servicio de superávit hipotecario?

El servicio hipotecario excesivo es una tarifa basada en el porcentaje del flujo de efectivo mensual de valores respaldados por hipotecas (MBS) que permanecerá después de que el flujo de efectivo se haya dividido en un cupón y el pago de capital al titular de MBS.

Conclusiones clave

  • El servicio hipotecario excesivo es una tarifa que se paga a los administradores hipotecarios por mantener valores respaldados por hipotecas (MBS).
  • El exceso de servicio es la cantidad que queda después de deducir las tarifas regulares de servicio de la hipoteca.
  • El exceso de servicio hipotecario puede provenir de la combinación de hipotecas en MBS, donde cada préstamo puede tener diferentes originadores o servidores, cada uno cobrando una tasa diferente.

Cómo funciona el servicio de excedentes hipotecarios

La tarifa de servicio es el porcentaje de todos los pagos hipotecarios realizados por un prestatario a un servidor hipotecario como compensación por mantener un registro de pagos, cobrar y realizar pagos en garantía, pagar el principal y los pagos de intereses al titular del pagaré. Los cargos por servicio oscilan entre el 0,25% y el 0,5% del saldo pendiente de la hipoteca cada mes. El exceso de tarifa de servicio hipotecario generalmente va al servidor de préstamos y puede ser una tarifa de garantía para el suscriptor de MBS.

Por ejemplo, en una transacción típica de MBS, si la tasa de interés de una hipoteca es del 8%, el titular de MBS puede recibir el 7,5%, el servidor hipotecario recibe una tarifa de servicio del 0,25% y el suscriptor de MBS recibe el 0,15% restante. % (8% – 7.5% – 0.25% – 0.15% = 0.10%) como servicio excesivo.

El servicio hipotecario excesivo para MBS está sujeto al riesgo de pago anticipado y extensión. Cuando se sobrepasa un precio, se valora con base en una estimación de la duración de la anualidad. Esto debe tenerse en cuenta, ya que no es posible estar seguro de cuándo un prestamista hipotecario puede refinanciar o cancelar su hipoteca. El valor del exceso de servicio puede fluctuar enormemente cuando cambian las tasas de interés, ya que los cambios en las tasas de interés actuales en relación con la tasa de interés de la hipoteca determinarán la duración de la anualidad en exceso asociada con esa hipoteca.

De dónde proviene el servicio de excedentes hipotecarios

El manejo de hipotecas agrupadas por el originador y luego vendidas puede resultar en un exceso de servicio de la hipoteca. Si el comprador no atiende el préstamo en sí, puede celebrar un acuerdo de administración con el originador o posiblemente con un tercero. Bajo tal arreglo, el servidor normalmente se reserva el derecho a recibir algunos de los pagos de intereses realizados por los prestatarios, con respecto al conjunto general de hipotecas administradas.

El margen de un servicio hipotecario es la cantidad de interés retenido por el servidor, que es considerado en parte por el servidor como una forma de compensación razonable por los servicios prestados. Si parte de un margen de servicio hipotecario excede lo que podría considerarse una compensación razonable por los servicios prestados, esto se conoce como margen de servicio excesivo y reflejaría la inversión continua en la parte de intereses de un grupo hipotecario básico.

El Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) ha dictaminado anteriormente que un activo inmobiliario de propiedad es parte de un determinado margen de servicio excedente y, por lo tanto, los ingresos de los diferenciales de servicio excesivo se tratarían como intereses sobre obligaciones garantizadas por hipotecas sobre la propiedad.Este control se consideró aplicable a los fideicomisos de inversión inmobiliaria a efectos fiscales.