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Cuando las tasas de interés suben, los inversores buscan cobertura para cualquier activo bueno que puedan encontrar. Las inversiones alternativas, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), pueden ser una buena opción, según el ciclo del mercado. Veamos cómo se desempeñaron los REIT durante períodos con tasas de interés altas y bajas.

REIT derogación

Un REIT es un valor que cotiza en bolsa que invierte en bienes raíces a través de propiedades o hipotecas, y está disponible en las principales bolsas, como acciones. Como resultado, los REIT ofrecen altos niveles de liquidez (una cualidad poco común cuando se trata de bienes raíces). Los fideicomisos a menudo se especializan en tipos particulares de propiedad, como apartamentos residenciales, edificios comerciales, almacenes o instalaciones hoteleras. Los REIT también están disponibles en versiones regionales, dirigidas a bienes raíces en países / regiones específicos como EE. UU., Europa, China o Japón.

Los REIT ofrecen muchos beneficios, incluida la diversificación, la liquidez antes mencionada, una pequeña cantidad de inversión, la distribución de ingresos y el beneficio fiscal (según las leyes locales). (Para obtener más información, consulte: Los mejores consejos para invertir en REIT.)

Rendimientos de REIT frente a tasas de interés

Durante los períodos de crecimiento económico, los precios de REIT tienden a subir junto con las tasas de interés. La razón es que una economía en crecimiento aumenta el valor de los REIT porque aumenta el valor de sus activos inmobiliarios. En una economía en crecimiento, la demanda de financiamiento también aumenta, lo que lleva a mayores tasas de interés. Por el contrario, en una economía en desaceleración, cuando la Fed ajusta el dinero, la relación se vuelve negativa. Esta relación se puede ver en el siguiente gráfico, que detalla la correlación entre los rendimientos totales de REIT y los rendimientos de los fondos a 10 años de 2000-2019.

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Fuente: REIT.com.
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En su mayor parte, hubo una correlación positiva entre los rendimientos y las tasas de interés REIT, moviéndose en la misma dirección. Esto se evidencia principalmente entre 2001-2004 y 2008-2013. Los períodos de correlación inversa, inmediatamente después de 2004, 2013 y 2016, se relacionan con las políticas de ajuste monetario de la Fed, revirtiendo las acciones de las acciones de estímulo monetario implementadas principalmente después de una recesión. Las tasas de interés subieron aquí pero los valores de REIT cayeron.

Más allá de este argumento se encuentra un estudio del S&P, que analizó seis períodos a partir de la década de 1970 en los que la rentabilidad de los bonos del Tesoro a 10 años creció significativamente. El estudio comparó el aumento de las tasas de interés con el REIT y el rendimiento de las acciones durante esos períodos. La información se presenta en la siguiente tabla.

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Fuente: S&P Dow Jones Indices LLC, Bloomberg, Reserva Federal.
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De esos seis períodos de aumentos en las tasas de interés, los retornos de REIT aumentaron durante cuatro y superaron al mercado de valores durante tres.

Sin embargo, hay otros factores y observaciones detalladas a considerar, que pueden reflejar retornos positivos o negativos para las inversiones REIT dependiendo del entorno de tipos de interés.

El factor principal es que no todos los REIT son iguales. Primero, los REIT funcionan en muchos tipos de industrias. Estos incluyen atención médica, hotelera, residencial, industrial y muchos más. Cada una de estas industrias tiene diferentes variables de juego que reaccionan de manera diferente al entorno económico. Otro factor importante es el perfil de deuda REIT; la cantidad de fondos que reciben para hacer crecer su negocio. El perfil de la deuda determina la capacidad y el plazo de los REIT para liquidar deudas, que se verán afectadas por diferentes entornos de tipos de interés.

Las observaciones analizadas sugieren que puede no haber una dependencia real de los REIT en los escenarios de tasas de interés y que muchos otros factores están involucrados en la determinación de cómo operará un REIT con diferentes tasas de interés. Los rendimientos de las inversiones REIT pueden permanecer libres de cambios en las tasas de interés. Al igual que con cualquier inversión, es crucial observar el REIT específico involucrado, su desempeño, historial de pago de dividendos y niveles de deuda.

Beneficios REIT para inversores

Existen otras ventajas de los REIT, que los convierten en una buena opción de inversión durante diferentes períodos de interés:

Oportunidad de ingresos

Los REIT se consideran valores basados ​​en rendimiento. Si bien pueden apreciar el precio, muchos retornos de REIT provienen de dividendos. Los REIT evitan pagar el impuesto de sociedades si distribuyen al menos el 90% de sus ingresos a sus tenedores. Esta exención fiscal distribuye una distribución regular de los ingresos por dividendos a los accionistas de REIT, y los rendimientos netos efectivos suelen ser más altos que los rendimientos de los bonos (o acciones), incluso en casos de tasas de interés altas.

Diversificación global

Los REIT ofrecen exposición a los mercados globales. Desde la década de 1990, el Reino Unido, Singapur, Japón, Australia, los Países Bajos, Sudáfrica y muchos otros países han habilitado la cotización de REIT, lo que permite a los inversores exponerse en los mercados inmobiliarios de países extranjeros. Por ejemplo, si el mercado inmobiliario local está en tanques de EE. UU. Debido a los efectos de tasas de interés más altas, un inversionista estadounidense con exposición al mercado inmobiliario de Singapur puede beneficiarse si tiene REIT en Singapur en su cartera.

Divulgación específica del sector

Con el aumento de las tasas de interés, no todos los subsectores del sector inmobiliario pueden verse gravemente afectados. Por ejemplo, los alquileres residenciales pueden verse afectados, pero los centros comerciales pueden no estar en ubicaciones privilegiadas. Un estudio cuidadoso del mercado inmobiliario, los efectos de las tasas de interés en un subsector en particular y los REIT específicos basados ​​en sus tenencias de propiedades subyacentes pueden hacer que las inversiones REIT sean rentables independientemente del impacto en la tasa de interés.

La línea de fondo

Después de observar los patrones de correlación y los datos históricos, los rendimientos de los REIT durante los períodos de interés parecen fluctuar de manera diferente, pero en su mayor parte mostraron una correlación positiva durante los aumentos de las tasas de interés. Después de un estudio cuidadoso y una selección adecuada de los subsectores inmobiliarios y las regiones geográficas, los inversores pueden considerar buenos REIT de inversión para la diversificación junto con las acciones y los bonos tradicionales.