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¿Qué son las tarifas basura?

Los cargos basura son una serie de cargos cobrados por un prestamista al cerrar una hipoteca. El prestatario no suele esperar estos cargos y el prestamista no los explica claramente. Este factor sorprendente puede llevar a la percepción de que estas tarifas son excesivas y que otros costos de cierre legítimos se abordan sin una buena razón.

Conclusiones clave

  • Los cargos no deseados son cargos adicionales que se cobran a los prestatarios en la etapa final de aprobación de la hipoteca.
  • Los cargos que incluyen cargos por basura se consideran excesivos, no de buena fe y casi siempre son inesperados.
  • Las tarifas basura no son ilegales ni están ocultas, están incluidas en la declaración de liquidación de HUD-1, que enumera todas las tarifas que los prestatarios deben pagar cuando cierra.
  • Los prestatarios siempre tienen el derecho de impugnar los cargos por basura y negociar costos más justos, pero a menudo no lo hacen, y los prestamistas se benefician de los cargos por basura como resultado.
  • En 2015, la Oficina de Protección Financiera al Consumidor realizó muchas enmiendas al proceso final, incluida una regla que establece que ninguna tarifa puede aumentarse en más del 10% desde la estimación del préstamo hasta la declaración de cierre final.

Entender las tarifas basura

Los costos que aparecen en cada declaración de liquidación de HUD-1 son un subconjunto de los costos basura. Tradicionalmente, esa declaración era una forma independiente que requería la ley federal para que un prestamista otorgara préstamos al cierre. Se detallaron todos los costos del préstamo.

Antes del cierre, en el momento en que las partes acuerdan los términos del préstamo y comienzan los preparativos para el cierre, el prestamista debe proporcionar una estimación de buena fe (GFE) de esos costos. En 2015, la Oficina de Protección Financiera al Consumidor (CFPB) consolidó estos documentos en un solo formulario, la divulgación final.

Los costos enumerados en el HUD-1 van desde artículos de matrícula de delitos como la inspección de la vivienda y las tarifas de búsqueda de título hasta costos más dudosos que algunos consideran ridículos. El último grupo puede incluir elementos como tarifa de preparación de documentos, tarifa de solicitud, tarifa de financiamiento, verificación de tarifa de empleo, tarifa de firma, tarifa de traducción o tarifa de suscripción automática.

El prestatario nunca tuvo el derecho de impugnar estas tarifas y negociarlas con el prestamista, pero para muchos prestamistas era rentable asumir que los prestatarios no se opondrán a todas estas tarifas. Los críticos de la industria hipotecaria también han argumentado que los prestamistas no cumplen con el requisito de buena fe de la GFE y que agregan tarifas generosamente a la declaración final de HUD-1 que nunca se incluyó en la GFE.

Como resultado, los cargos por basura aumentan el precio de compra de una casa y no se pueden presupuestar en el plan de costos del comprador de una casa. En muchos casos, esto puede extender al comprador financieramente a un costo final con el que no se siente cómodo. También deja un mal sabor de boca en el proceso de compra de una vivienda, que normalmente debería ser un momento feliz para la mayoría de las personas.

Enmiendas al proceso final de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB)

Las enmiendas de 2015 de la Oficina de Protección al Consumidor (CFPB) al proceso final no solo simplificaron el documento relacionado con el proceso de cierre, sino que también establecieron restricciones sobre las tarifas y los ajustes que se podrían realizar después del proceso de cierre.

Parte del objetivo de estos cambios fue la capacidad de los prestamistas para agregar cargos por basura que los prestatarios pueden olvidar. El principal cambio iniciado por la CFPB en este nuevo conjunto de reglas es una limitación en la inflación permisible de los cargos enumerados en la estimación del préstamo (LE), el documento anteriormente conocido como GFE.

Por lo general, no se puede aumentar ninguna tarifa en más del 10% desde el LE hasta el estado de cuenta final. Si ha habido un cambio significativo en las circunstancias del préstamo, el prestamista debe permitir que el nuevo prestatario de LE revise, ya que las restricciones establecidas por la CFPB pueden dejar de aplicarse.

Los cargos por basura no suelen ser ilegales. Incluso con los esfuerzos de la CFPB para proteger a los prestatarios de prácticas crediticias engañosas, la carga sobre el prestatario es examinar cuidadosamente y cuestionar las tarifas que parecen innecesarias. El prestamista siempre tiene como objetivo cerrar una hipoteca para que puedan obtener ingresos, por lo que generalmente negocian para asegurarse de que la hipoteca se cierre.