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¿Qué es la tasa de capitalización terminal?

La tasa de capitalización terminal, también conocida como tasa de salida, es la tasa utilizada para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia. El ingreso operativo neto esperado (NOI) por año se divide por la tasa de capitalización terminal (expresada como un porcentaje) para obtener el valor terminal. Las tasas de capitalización de terminales se estiman en base a datos de transacciones comparables o lo que se considera apropiado para la ubicación y las características de una propiedad en particular.

Conclusiones clave

  • La tasa de capitalización terminal se utiliza para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia.
  • La tasa máxima para ingresar es el NOI proyectado del primer año de la propiedad dividido por el precio de compra de la propiedad.
  • Si esta tasa de capitalización terminal es menor que la tasa de entrada, generalmente significa que la inversión inmobiliaria fue rentable.

Comprender la tasa de capitalización terminal

La tasa de capitalización para ingresar es el ingreso operativo proyectado (NOI) neto del primer año dividido por la inversión inicial o el precio de compra. Por el contrario, la tasa de capitalización terminal del NOI (año de salida) proyectado del año pasado se divide por el precio de venta. Si esta tasa es más baja que la tasa de capitalización para ingresar, generalmente significa que la inversión inmobiliaria fue rentable.

La mayoría de los profesionales de la inversión inmobiliaria están de acuerdo en que es importante hacer coincidir la tasa de capitalización terminal con la tasa actual del mercado, teniendo en cuenta que aumentar ligeramente la tasa de capitalización terminal puede ser una prueba más segura para el desarrollo. Una hoja de cálculo dinámica puede ser útil para realizar pruebas de estrés en el proyecto de desarrollo para establecer la tasa de capitalización terminal más alta que aún podría poner patas arriba a los inversores.

Los inversores inmobiliarios inteligentes buscan mercados y tipos de propiedades para los que se espera que caigan las tasas de capitalización de mercado, ya que las ganancias de capital serán el resultado de una tasa de capitalización terminal más baja, en comparación con la tasa de límite de entrada disminuida durante el período de la participación. Algunos de los datos que deben considerarse incluyen métricas de oferta y demanda para cada categoría de espacio, así como los servicios y gastos que se consideran asociados con cada área de operación.

Si bien el futuro es siempre incierto, dos cosas son seguras al final de cualquier mandato: los edificios envejecerán y los mercados cambiarán. Por lo tanto, es vital que todos los inversores inmobiliarios recopilen y analicen la mayor cantidad de datos posible para comunicar con precisión la tasa de capitalización terminal de su proyecto.

Ejemplo de tasa de capitalización terminal

Un inversor compra una propiedad totalmente ocupada por $ 100 millones. Se estima que el NOI del primer año es de $ 5.0 millones. Por tanto, la tasa de entrada de capitalización es del 5,0%. Siete años después, el inversor cree que la tasa de capitalización terminal ronda el 4,0%. El NOI del año pasado, que incluyó un aumento de alquiler en el camino, se proyecta en $ 5.5 millones (nuevamente, asumiendo la ocupación completa). El valor de reventa se estima en $ 137,5 millones ($ 5,5 millones en NOI dividido por la tasa de capitalización de la terminal o salida, 4,0%).