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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Tasa de capitalización

¿Qué es una tasa de capitalización?

La tasa de capitalización (también conocida como tasa de capitalización) se utiliza en la vida de los bienes raíces comerciales para reflejar la tasa de rendimiento esperada generada en las propiedades de inversión inmobiliaria. Esta medida se calcula en base a la utilidad neta que se espera que genere la propiedad y se calcula dividiendo la utilidad operativa neta por el valor de un activo de la propiedad y se expresa como un porcentaje. Se utiliza para evaluar el rendimiento esperado del inversor sobre su inversión en el mercado inmobiliario.

Si bien la tasa de capitalización puede ser útil para comparar rápidamente el valor de mercado relativo de inversiones inmobiliarias similares, no debe utilizarse como el único indicador de la solidez de la inversión porque no apalanca el valor temporal del efectivo futuro y los flujos de efectivo de las mejoras inmobiliarias, entre otros factores. No existen rangos claros para una tasa de capitalización buena o mala, y dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.

Conclusiones clave

  • La tasa de capitalización se calcula dividiendo el ingreso operativo neto de una propiedad por el valor actual de mercado.
  • Esta relación, expresada como porcentaje, es una estimación del rendimiento esperado de un inversor sobre la inversión inmobiliaria.
  • La tasa de capitalización es muy útil como comparación del valor relativo de inversiones inmobiliarias similares.

Comprensión de la tasa de capitalización

La tasa de capitalización es la medida más común mediante la cual se evalúan las inversiones inmobiliarias en función de su rentabilidad y potencial de rendimiento. La tasa máxima solo refleja el rendimiento de una propiedad durante un período de un año, suponiendo que la propiedad se compra en efectivo y no en forma de préstamo. La tasa de capitalización representa la tasa de rendimiento intrínseca, natural y no apalancada de la propiedad.

Fórmula de tasa de capitalización

Existen varias versiones para calcular la tasa de capitalización. En la fórmula más popular, la tasa de capitalización de la inversión inmobiliaria se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad por el valor de mercado actual. Matemáticamente,

Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Valor actual de mercado

dónde,

El ingreso operativo neto es el ingreso anual (esperado) generado por la propiedad (como los alquileres) y se deduce deduciendo todos los costos incurridos en la administración de la propiedad. Estos costos incluyen el costo pagado por el mantenimiento regular de la instalación, así como los impuestos a la propiedad.

El valor de mercado actual del activo es el valor actual de la propiedad a las tasas de mercado vigentes.

En otra versión, la cifra se calcula con base en el costo de capital original o el costo de adquirir una propiedad.

Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Precio de compra

Sin embargo, la segunda versión no es muy popular por dos razones. En primer lugar, arroja resultados poco realistas en viviendas antiguas compradas hace varios años / décadas a precios bajos y, en segundo lugar, no se puede aplicar a la propiedad patrimonial porque su precio de compra es cero, lo que a su vez no se puede realizar la partición.

Además, dado que los precios de las propiedades varían ampliamente, la primera versión que usa un precio de mercado actual es una representación más precisa en comparación con la segunda que usa el precio de compra original a un valor fijo.

Ejemplos de tasa de capitalización

Suponga que un inversionista tiene $ 1 millón y está considerando invertir en una de las dos opciones de inversión disponibles: una, puede invertir en bonos del tesoro emitidos por el gobierno que ofrecen un interés nominal anual del 3 por ciento y se consideran las inversiones más seguras y dos , puede comprar un edificio comercial con varios inquilinos que se espera que paguen un alquiler regular.

En el segundo caso, se asumió que la renta total recibida por año es de $ 90,000 y que el inversionista tiene que pagar un total de $ 20,000 para varios costos de mantenimiento e impuestos a la propiedad. Lleva el ingreso neto de la inversión inmobiliaria a $ 70,000. Suponga que el valor de la propiedad permanece estable durante el primer año al precio de compra original de $ 1 millón.

La tasa de capitalización se calculará como (Ingreso operativo neto / Valor de la propiedad) = $ 70,000 / $ 1 millón = 7%.

Este rendimiento del 7 por ciento generado por las comisiones de inversión inmobiliaria es mejor que el rendimiento estándar del 3 por ciento disponible de los bonos del tesoro libres de riesgo. El 4 por ciento adicional refleja el rendimiento del riesgo asumido por el inversor al invertir en el mercado inmobiliario en comparación con la inversión en los bonos del tesoro más seguros que conllevan riesgo cero.

La inversión inmobiliaria es riesgosa y puede haber una serie de situaciones en las que el rendimiento, como lo indica la medida de la tasa de capitalización, puede variar ampliamente.

Por ejemplo, algunos inquilinos pueden mudarse y los ingresos por alquiler de la propiedad pueden caer a $ 40,000. Reduciendo los $ 20,000 para varios costos e impuestos de mantenimiento de la propiedad, y asumiendo que el valor de una propiedad permanece en $ 1 millón, la tasa de capitalización llega a ($ 20,000 / $ 1 millón) = 2%. Este valor es menor que el rendimiento disponible de los bonos libres de riesgo.

En otro caso, suponga que los ingresos por alquiler se mantienen en los $ 90,000 originales, pero el costo de mantenimiento y / o el impuesto a la propiedad aumentan significativamente, digamos $ 50,000. Entonces, la tasa de capitalización ($ 40 000 / $ 1 millón) = 4%.

En otro caso, si el valor de mercado actual de la propiedad en sí disminuye, digamos $ 800 000, y los diversos ingresos y gastos de alquiler siguen siendo los mismos, la tasa de capitalización aumentará a $ 70 000 / $ 800 000 = 8,75%.

En esencia, los diferentes niveles de ingresos generados por la propiedad, los costos asociados con la propiedad y la valoración actual de mercado de la propiedad pueden cambiar significativamente la tasa de capitalización.

El rendimiento excedente, que teóricamente está disponible para los inversores inmobiliarios además de las inversiones en bonos del tesoro, se puede atribuir a los riesgos asociados que dan lugar a los escenarios anteriores. Los factores de riesgo incluyen:

  • Edad, ubicación y estado de la propiedad
  • Tipo de propiedad: multipropósito, oficina, industrial, minorista o recreativa
  • Solvencia del inquilino y recibos de alquiler regulares
  • Plazo y estructura de los contratos de arrendamiento de inquilinos
  • La tasa de mercado general de la propiedad y los factores que afectan su valoración.
  • Elementos macroeconómicos básicos de la región y factores que afectan a las empresas arrendatarias

Interpretación de la tasa de capitalización

Dado que las tasas de capitalización se basan en estimaciones de ingresos futuros proyectados, están sujetas a una gran variación. Entonces es importante comprender qué es una buena tasa de capitalización para una propiedad de inversión.

La tasa también indica el tiempo que llevará recuperar la cantidad invertida en una propiedad. Por ejemplo, una propiedad con una tasa de capitalización del 10% tardará unos 10 años en recuperar la inversión.

Diferentes tasas de límite entre diferentes propiedades, o diferentes tasas de límite en diferentes horizontes de tiempo en la misma propiedad, indican diferentes niveles de riesgo. Una mirada a la fórmula sugiere que el valor de la tasa de capitalización será más alto para las propiedades que generan un ingreso operativo neto más alto y tienen una valoración más baja, y viceversa.

Digamos, hay dos propiedades que son similares en todos los atributos excepto geográficamente separados. Uno está en una zona elegante en el centro de la ciudad y el otro en las afueras de la ciudad. Si todo es igual, la primera propiedad generará rentas más altas en comparación con la segunda, pero el mayor costo de mantenimiento y los impuestos más altos se compensarán parcialmente. Una propiedad en el centro de la ciudad tendrá una tasa de capitalización relativamente más baja en comparación con esta última debido a su importante valor de mercado.

Sugiere que un valor más bajo de la tasa de capitalización corresponde a una mejor valoración y una mejor expectativa de rentabilidad con un menor nivel de riesgo. Por otro lado, un valor más alto de una tasa de capitalización implica una expectativa relativamente menor de una inversión inmobiliaria y, por lo tanto, un mayor nivel de riesgo.

Si bien el ejemplo hipotético anterior facilita la elección de un inversor para optar por la propiedad del centro de la ciudad, los escenarios mundiales pueden no ser tan fáciles. El inversor que evalúa una propiedad sobre la base de una tasa de capitalización se enfrenta a la difícil tarea de determinar la tasa de capitalización adecuada para un nivel particular de riesgo.

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Tasa de capitalización

Representación del modelo de Gordon para la tasa de capitalización

Otra ilustración de la tasa de capitalización proviene del modelo de crecimiento de Gordon, también conocido como modelo de descuento de dividendos (DDM). Es un método para calcular el valor intrínseco del precio de las acciones de una empresa que es independiente de las condiciones actuales del mercado, y el valor de las acciones se calcula como el valor presente de los dividendos futuros de las acciones. Matemáticamente,

Valor de las acciones = Flujo de efectivo de dividendos anual esperado / (Tasa de rendimiento requerida por el inversor – Tasa de crecimiento de dividendos esperada)

Reorganizar la ecuación y generalizar la fórmula sobre un dividendo,

(Tasa de retorno requerida – Tasa de crecimiento esperada) = Flujo de efectivo esperado / Valor del activo

La ilustración anterior coincide con la fórmula básica de la tasa de capitalización mencionada en la sección anterior. El valor del flujo de efectivo esperado representa el ingreso operativo neto y el valor del activo se corresponde con el precio de mercado actual de la propiedad. Como resultado, la tasa de capitalización es igual a la diferencia entre la tasa de rendimiento requerida y la tasa de crecimiento esperada. Es decir, la tasa de capitalización es solo la tasa de rendimiento requerida menos la tasa de crecimiento.

Esto se puede utilizar para estimar la valoración de una propiedad para una tasa de rendimiento particular que espera el inversor. Por ejemplo, digamos que el ingreso operativo neto de una propiedad es de $ 50,000 y se espera que aumente en un 2 por ciento por año. Si la tasa de rendimiento esperada por el inversor es del 10% anual, la tasa de capitalización neta alcanzará (10% – 2%) = 8%. Usando la fórmula anterior, la valoración del activo llega a ($ 50 000/8%) = $ 625 000.