¿Qué es una tasa de vacantes?
La tasa de desocupación es el porcentaje de todas las unidades disponibles en una propiedad de alquiler, como un hotel o un complejo de apartamentos, que están desocupadas o desocupadas en un momento determinado.
La tasa de desocupación es lo opuesto a la tasa de ocupación, que es el porcentaje de unidades en propiedad alquilada que están ocupadas. Las altas tasas de desocupación sugieren que las propiedades de alquiler no son buenas y que las bajas tasas de desocupación pueden conducir a bajas ventas de alquiler.
Además de usarse para el análisis de bienes raíces, las tasas de desocupación también se pueden aplicar en el sector del empleo.
Comprensión de las tasas de vacantes
Las tasas de desocupación son un determinante muy importante para los propietarios porque les dicen el desempeño de sus edificios en comparación con la tasa de desocupación del área. Estas tasas también son indicadores económicos, ya que pintan un retrato de las condiciones generales del mercado.
En el sector inmobiliario, la tasa de desocupación a menudo refleja las unidades que están desocupadas y listas para alquilar, las unidades que se apagan cuando el inquilino se va y las unidades que no están alquiladas actualmente porque necesitan reparaciones o renovaciones. Las tasas bajas de vacantes se consideran positivas, ya que generalmente significa que las personas quieren vivir en un área o edificio en particular, mientras que las tasas más altas significan lo contrario.
Las bajas tasas de desocupación significan que hay más unidades ocupadas y las altas tasas de desocupación indican que la gente no quiere vivir en un edificio o área en particular.
La tasa se calcula tomando el número de unidades vacías, multiplicando ese número por 100 y dividiendo ese resultado por el número total de unidades. La tasa de desocupación y la tasa de ocupación deben sumar el 100%. Entonces, si hay 300 unidades en un edificio de apartamentos y 30 unidades desocupadas, significa que la tasa de desocupación es del 10%.
Para que se pueda utilizar de forma eficaz, las tasas de disponibilidad de una propiedad deben utilizarse para compararlas con una similar. No es una comparación justa cuando un edificio de oficinas comerciales se coloca al lado de un complejo de apartamentos de tres pisos. De manera similar, las tasas de vacantes para una ciudad pequeña y una ciudad grande pueden variar, por lo que estas dos áreas pueden no ser adecuadas para la comparación.
Análisis de la tasa de vacantes de bienes raíces
El propietario de una propiedad puede usar las tasas de vacantes como métrica analítica. Los cambios en el porcentaje de unidades desocupadas en comparación con las unidades ocupadas, el tiempo que las unidades ocupadas permanecen activas u otras condiciones de alquiler pueden proporcionar una guía sobre cuán competitivo es el dueño de una propiedad después de que la propiedad ha sido desocupada. Si el propietario de una propiedad cobra mucho más o menos que el resto del mercado de alquiler, esto puede reflejarse en las tasas generales de disponibilidad. También puede proporcionar información sobre los efectos de los cambios de precio o publicidad en la ocupación de la unidad.
Si bien las tasas de desocupación se utilizan comúnmente para medir el desempeño de una propiedad individual, como un hotel que monitorea su tasa de desocupación nocturna, las tasas de desocupación agregadas se utilizan como indicadores económicos de la salud general de un mercado inmobiliario. Muchas empresas que prestan servicios al sector de bienes raíces comerciales miden la fortaleza de la industria en su conjunto utilizando métricas como las tasas de vacantes, las tasas de alquiler y la actividad de la construcción.
En mayo de 2019, una empresa inmobiliaria Jones Lang LaSalle informó que el mercado inmobiliario de EE. UU. ha continuado sus tendencias constantes desde 2018, con tasas de desocupación cercanas a mínimos históricos. Según el informe, las vacantes en el mercado de oficinas alcanzaron alrededor del 5% en el primer trimestre del año. El año anterior, la firma proyectó un auge de desarrollo que superaría las ganancias de ocupación a pesar de la fuerte demanda general en el mercado de oficinas de la nación. De las regiones urbanas más grandes del país, el mercado de oficinas de San Francisco tuvo la tasa de vacantes más baja en 2018, según los datos, con solo 8.1%. Mientras tanto, el condado de Westchester en Nueva York registró la tasa de vacantes más alta con un 24,9%.
Conclusiones clave
- La tasa de desocupación es el porcentaje de todas las unidades disponibles en propiedades de alquiler que están desocupadas o desocupadas en un momento dado.
- Las unidades desocupadas pueden resultar de unidades desocupadas que están listas para alquilar o unidades que no están alquiladas actualmente debido a negligencia.
- Los inversores pueden utilizar las tasas de disponibilidad para determinar el valor de una inversión esperada comparándola con propiedades comparables.
- La Oficina del Censo de EE. UU. Recopila datos sobre vacantes residenciales trimestralmente.
Detalles de vacantes residenciales
La Oficina del Censo de EE. UU. Recopila sus datos de vacantes residenciales en un informe trimestral que proporciona tres cifras clave: la tasa de vacantes de alquiler, la tasa de vacantes de propietarios y la tasa de propiedad de viviendas. En abril de 2019, la oficina informó las tasas nacionales de desocupación del 7% para el alquiler, mientras que las tasas de desocupación de los propietarios fueron del 1.4% para el primer trimestre del año.
Ambas cifras se han mantenido estables en los últimos años después de caer desde los picos de tiempo completo durante la crisis de la vivienda en los EE. UU., Con las vacantes de alquiler en el 11,1% en 2009 y las vacantes de propietarios en el 2,9% en 2008.
La Oficina del Censo de EE. UU. Recopila datos para el informe trimestral sobre precios de alquiler e información sobre propiedades. Al igual que los datos para los mercados de propiedades comerciales, esta información se puede utilizar, junto con otra información, para determinar la salud del mercado de bienes raíces residenciales de una economía al examinar los cambios en el número de unidades disponibles y los precios promedio de los no disponibles o bajo ocupación. .
Inversores y tasas de vacantes
Como se mencionó anteriormente, las tasas de vacantes juegan un papel importante en los negocios y pueden ayudar a los inversionistas a determinar si se están moviendo bien invirtiendo su dinero en ciertos acuerdos inmobiliarios.
Por ejemplo, alguien que piensa en un gran complejo de apartamentos como una inversión puede querer ver la tasa de desocupación del edificio antes de firmar un contrato. Al comparar la tasa de desocupación de ese edificio con otras propiedades comparables en el área, el inversionista puede determinar su desempeño y decidir si vale la pena comprarlo.
Tasas de vacantes de empleo
Para el empleo, la tasa de vacantes está relacionada con el número de puestos vacantes que una empresa tiene actualmente en comparación con el número total de puestos de trabajo disponibles en toda la empresa. Es decir, una tasa de vacantes relacionada con el empleo puede reflejar el porcentaje de trabajos asignados por una empresa para realizar ciertas tareas para las que un empleado no está operando actualmente en ese espacio.
Cuando se trata de otras métricas de empleo, como la rotación de empleados o la longevidad, una tasa de vacantes puede dar señales de qué tan exitosa es una empresa en la publicidad, ocupar puestos vacantes y retener a los empleados actuales.
