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¿Qué es el valor de mercado asequible (AMV)?

El valor de mercado asequible es el precio de venta de una unidad de vivienda residencial de varias millas vendida a través del Registro de Vivienda Asequible (AHP) de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC). El AHP alienta a los desarrolladores de viviendas a comprar propiedades multipropósito propiedad de la FDIC.

Los precios de compra de propiedades de AHP están por debajo del valor justo de mercado y, a cambio, los propietarios deben proporcionar una cantidad específica de unidades a hogares de bajos ingresos a través de alquileres asequibles.

Conclusiones clave

  • El valor de mercado asequible (AMV) es un modelo de valoración que se utiliza para determinar el precio de venta de propiedades residenciales de varias millas vendidas en un programa de vivienda asequible de la FDIC.
  • El programa de vivienda de la FDIC tiene como objetivo alentar a los inversores a comprar propiedades destructivas de propiedad de la FDIC, que se les venden por debajo del valor justo de mercado del AMV.
  • A cambio, estos propietarios tienen que proporcionar unidades para hogares de bajos ingresos a través de alquileres asequibles y emprender varios proyectos de mejora.

Comprensión del valor de mercado asequible

Tradicionalmente, el valor de mercado de una propiedad es lo que el comprador está dispuesto a pagar y no necesariamente el valor que el vendedor le asigna a la propiedad. Sin embargo, a medida que aumenta el valor de la propiedad, también lo hace el préstamo requerido para comprar la propiedad, conocido como hipoteca. El préstamo más grande da como resultado un pago hipotecario más alto para los posibles compradores de propiedades.

Como resultado, es necesario cobrar alquileres más altos para cubrir el pago de la hipoteca más alto. Cuando los valores de la propiedad aumentan de manera constante con el tiempo, los inquilinos de bajos ingresos pueden obtener un precio de mercado, lo que significa que no pueden pagar los pagos de alquiler más altos.

La Corporación de Seguros de Vivienda Asequible (FDIC) ha establecido el Programa de Vivienda Asequible (AHP), que está diseñado para ayudando a vender propiedades familiares individuales y destructivas que beneficiarán a familias de bajos ingresos. Bajo el programa, el AHP alienta a los desarrolladores de viviendas a comprar propiedades multipropósito propiedad de la FDIC. El precio de compra de la propiedad suele estar por debajo del valor justo de mercado, lo que significa que el precio es más bajo que el precio que normalmente se cobraría en el mercado.

Es decir, el valor de mercado asequible de una propiedad es menor que el valor tasado de la propiedad, ya que toma en cuenta las rentas más bajas de algunas unidades, así como la condición física esperada de la propiedad, los costos operativos y las opciones de financiamiento.

Como alternativa a la compra de una propiedad a un precio inferior al valor justo de mercado, los compradores acuerdan proporcionar unidades para hogares de bajos y muy bajos ingresos a precios asequibles. Las restricciones de renta e ingresos están diseñadas para garantizar que, durante los próximos 40 a 50 años, la propiedad atienda a las familias que necesitan una vivienda asequible.

Requisitos de valor de mercado asequible

El programa tiene cuatro requisitos básicos para garantizar que las viviendas alquiladas multipropósito de AHP proporcionen viviendas asequibles para inquilinos de bajos ingresos.

Requisitos de ocupación

El programa AHP tiene cuatro requisitos para los propietarios de propiedades de alquiler multipropósito compradas a través del programa. El dueño de la propiedad debe apartar un número específico de unidades reservadas para inquilinos de bajos ingresos. El programa requiere que al menos el 35% del número total de unidades esté disponible para hogares de bajos ingresos.

Límites de alquiler

Los dueños de propiedades bajo el programa mantienen el alquiler para personas de bajos ingresos a un precio asequible. El programa establece límites para el alquiler máximo que se puede cobrar en función del ingreso medio en la región geográfica.

Requisitos de reventa

Los requisitos de ocupación, que establecen el número mínimo de unidades que se deben proporcionar para los hogares de bajos ingresos, así como los límites de alquiler, deben permanecer, incluso si el propietario vende la propiedad. Es decir, un nuevo comprador de una propiedad debe cumplir con los requisitos del programa.

Período de cumplimiento

Los propietarios deben cumplir con los requisitos de asequibilidad del programa AHP durante toda la vida útil de la propiedad.

Tipos de propiedades

El programa AHP permite la compra de la mayoría de condominios y propiedades de una a cuatro unidades, incluidas las propiedades compradas por compradores calificados al por mayor. Independientemente de la cantidad de unidades o edificios comprados, los propietarios deben seguir los mismos requisitos básicos de ocupación. Además, si algunas de las unidades se convierten en condominios ocupados por sus propietarios, se debe vender un número fijo de esas unidades de conversión a hogares de bajos ingresos.

Beneficios del valor de mercado asequible

Uno de los objetivos de la FDIC es ayudar a las comunidades con sus necesidades de vivienda, como lo creó el Programa de Vivienda Asequible. Está diseñado para ayudar a los hogares de ingresos bajos y moderados a comprar un ingreso residencial que anteriormente era propiedad del banco. Cuando una institución financiera quiebra, la FDIC tiene el deber de garantizar que los activos de la institución se vendan de manera oportuna. Trae a un agente administrador para dirigir las operaciones y tiene especialistas en activos para valorar los activos y trabajar con los administradores de activos para vender esos activos.

La FDIC, a través de una red de agencias estatales de vivienda, supervisa y garantiza el cumplimiento de los Acuerdos de restricción de uso de la tierra (LURA) que rigen el uso de propiedades individuales y de usos múltiples en el Programa de vivienda asequible. El Acuerdo de restricción de uso de la tierra es un documento que los propietarios de AHP deben firmar al comprar una propiedad a través del registro. La LURA describe los requisitos de asequibilidad de la propiedad, así como los límites de alquiler y cualquier restricción sobre el uso de la propiedad.

La LURA obliga al comprador y a los propietarios posteriores al acuerdo en el que las condiciones permanecerán vigentes incluso si la propiedad se ha vendido a otro comprador. Como resultado, el programa garantiza unidades de alquiler asequibles durante muchos años.

Historial de valor de mercado asequible

El AHP está afiliado a Resolution Trust Corporation (RTC), que se creó en respuesta a la crisis de ahorro y endeudamiento de los años ochenta y principios de los noventa. El RTC está diseñado para ayudar a administrar y disponer de los activos de instituciones financieras en quiebra. Debido a que asumió algunas responsabilidades gubernamentales, los defensores de la vivienda asequible para familias de bajos ingresos querían que ayudara a satisfacer las necesidades de vivienda en las áreas atendidas por bancos en quiebra.

Para lograr este objetivo, la RTC inicialmente otorgó el derecho de exclusión voluntaria a los hogares de bajos ingresos y permitió a las organizaciones realizar compras si una cierta proporción de unidades multi-destructivas se reservaba para los residentes de bajos ingresos. Esta política significó que el mejor postor no tenía que terminar con la propiedad. A principios de la década de 1990, el valor de mercado medio ajustado de las propiedades reservadas para hogares de bajos ingresos era dos tercios del valor de mercado tasado.