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¿Qué son los valores comerciales respaldados por hipotecas (CMBS)?

Los valores comerciales respaldados por hipotecas (CMBS) son productos de inversión de renta fija respaldados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de bienes raíces residenciales. CMBS puede proporcionar liquidez tanto a inversores inmobiliarios como a prestamistas comerciales.

Debido a que no existen reglas para estandarizar las estructuras de CMBS, sus valoraciones pueden ser difíciles. Los valores subyacentes de CMBS pueden incluir una serie de hipotecas comerciales de diferentes términos, valores y tipos de propiedad, como viviendas multifamiliares y bienes raíces comerciales. CMBS puede ofrecer menos riesgo de pago anticipado que los valores residenciales respaldados por hipotecas (RMBS), porque el plazo generalmente se establece en hipotecas comerciales.

Conclusiones clave

  • CMBS está garantizado por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de inmuebles residenciales.
  • Los valores comerciales respaldados por hipotecas toman la forma de bonos, mientras que los préstamos subyacentes generalmente se encuentran en fideicomisos.
  • Los préstamos en CMBS sirven como garantía, con el principal y los intereses transferidos a los inversores, en caso de incumplimiento.

Cómo funcionan los valores con respaldo de hipotecas comerciales

Al igual que con las obligaciones de deuda garantizadas (CDO) y las obligaciones con garantía hipotecaria (CMO), CMBS adopta la forma de bonos. Los préstamos hipotecarios respaldados por hipotecas exclusivamente hipotecarias actúan como garantía en caso de incumplimiento, y el capital y los intereses se transfieren a los inversores.

Los préstamos generalmente se encuentran dentro de un fideicomiso y varían ampliamente en términos, tipos de propiedad y montos. Los préstamos básicos titulizados en CMBS incluyen préstamos para locales como edificios y complejos de apartamentos, fábricas, hoteles, edificios de oficinas, parques de oficinas y centros comerciales, a menudo dentro del mismo fideicomiso.

Un préstamo hipotecario suele ser una deuda no reembolsable: cualquier deuda comercial o de consumo que solo esté garantizada por una garantía. En caso de incumplimiento, el prestamista no podrá embargar ningún activo del prestatario sobre la garantía.

Debido a que CMBS es un vehículo de inversión complejo, requiere una amplia gama de participantes del mercado, incluidos inversores, principal, maestro, titular de certificado especial, controlador, fideicomisarios y agencias de calificación. Cada uno de los jugadores desempeña un papel específico para garantizar que CMBS funcione correctamente.

El mercado de CMBS representa aproximadamente el 2% del mercado total de renta fija de EE. UU.

Tipos de CMBS

Las hipotecas que respaldan a CMBS se clasifican en tramos de acuerdo con sus niveles de riesgo crediticio, que generalmente se clasifican de mayor o mayor a menor calidad. Los tramos de mayor calidad recibirán pagos de intereses y principal y el menor riesgo asociado. Los tramos más bajos ofrecen tasas de interés más altas, pero la mayoría de los tramos que asumen riesgos soportan la mayor parte de la pérdida potencial a medida que avanzan los tramos.

El tramo más bajo en la estructura de CMBS contendrá los préstamos más riesgosos, y quizás especulativos, de la cartera. El proceso de titulización involucrado en el diseño de la estructura de CMBS es importante tanto para los bancos como para los inversores. Permite a los bancos emitir más préstamos en total y brinda a los inversionistas un fácil acceso a bienes raíces comerciales y les brinda más retornos que los bonos gubernamentales tradicionales.

Sin embargo, los inversionistas deben ser conscientes de que en caso de incumplimiento de uno o más préstamos en CMBS, los tramos más altos deben pagarse en su totalidad, con intereses, antes de que los tramos más bajos reciban fondos.

Críticas a CMBS

Por lo general, solo los inversionistas muy ricos invierten en CMBS porque aquí no hay muchas opciones para el inversionista promedio. Es difícil encontrar fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa (ETF) que inviertan solo en esta clase de activos, aunque muchos fondos mutuos inmobiliarios invierten algunas de sus carteras en CMBS.

Requisitos para CMBS

En diciembre de 2016, la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) y la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera (FINRA) introdujeron nuevas regulaciones mitigar algunos de los riesgos de CMBS mediante la creación de requisitos de margen para las transacciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.