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Propiedad de la vivienda/ Hipotecas

Ventajas y desventajas del financiamiento del propietario

Una hipoteca puede ser la forma más común de financiar una vivienda, pero no todos los compradores de viviendas pueden cumplir con los estrictos requisitos de préstamo. Una opción es la financiación del propietario, donde el vendedor financia la compra para el comprador. Estos son los pros y los contras del financiamiento por parte del propietario tanto para compradores como para vendedores.

Conclusiones clave

  • El financiamiento del propietario puede ser una buena opción para los compradores que no califican para una hipoteca tradicional.
  • Para los vendedores, la financiación del propietario proporciona una forma más rápida de cerrar porque los compradores pueden saltarse el largo proceso de la hipoteca.
  • Otro beneficio para los vendedores es que pueden vender la casa tal como está, lo que les permite embolsarse más dinero de la venta.

¿Qué es la financiación de la propiedad?

Una casa suele ser la inversión más grande que se haya hecho. Debido al alto precio, generalmente hay alguna forma de financiamiento involucrada, como una hipoteca. Otra opción es la financiación del propietario, que se produce cuando un comprador financia la compra directamente a través del vendedor, en lugar de hacerlo a través de un prestamista ordinario o un banco hipotecario.

¿Cómo funciona el financiamiento del propietario?

Con el financiamiento del propietario (también conocido como financiamiento del vendedor), el vendedor no le da al comprador ningún dinero como lo haría un prestamista hipotecario. En cambio, el vendedor extiende suficiente crédito al comprador para cubrir el precio de compra de la casa, menos cualquier pago por adelantado. Luego, el comprador realiza pagos regulares hasta que se pague la cantidad en su totalidad.

El comprador firma un pagaré al vendedor estableciendo los términos del préstamo, que incluyen:

  • Tasa de interés
  • Calendario de reembolso
  • Consecuencias del incumplimiento

A veces, el propietario retiene el título de la casa hasta que el comprador paga el préstamo.

Es poco probable que incluso los vendedores más sofisticados sometan a los prestatarios a los estrictos procedimientos de aprobación de préstamos utilizados por los prestamistas tradicionales. Aún así, eso no significa que no realizarán una verificación de crédito. Los compradores potenciales pueden extinguirse si representan un riesgo crediticio.

La mayoría de los acuerdos de financiación financiados por el propietario son a corto plazo. Un arreglo típico es la amortización del préstamo durante 30 años (lo que mantiene bajos los pagos mensuales), con un pago global final que vence después de solo cinco o diez años. La idea es que, después de cinco o diez años, el comprador de la vivienda tendrá suficiente capital o tiempo suficiente para mejorar su situación financiera para calificar para una hipoteca.

El financiamiento del propietario puede ser una buena opción tanto para compradores como para vendedores, pero existen riesgos. A continuación, presentamos los pros y los contras de financiar a los propietarios, ya sea que sea un comprador o un vendedor.

Es una buena idea consultar a un abogado de bienes raíces calificado que pueda responder cualquier pregunta financiada por los propietarios y redactar el contrato de venta y el pagaré.

Ventajas y desventajas del financiamiento del propietario para los compradores

Para los compradores, hay una serie de ventajas y desventajas en el financiamiento del propietario que deben considerarse antes de realizar este tipo de acuerdos:

Beneficios para los compradores

  • Cierre más rápido: Sin esperar a que el oficial de préstamos bancarios, el asegurador y el departamento legal procesen y aprueben la solicitud.
  • Cierre más económico: Sin gastos bancarios ni gastos de evaluación.
  • Pago inicial flexible: Ningún mínimo requerido por un banco o gobierno.
  • Alternativa para compradores que no pueden obtener financiamiento: Buena elección para compradores que no pueden obtener una hipoteca.

Contras para los compradores

  • Mayor interés: Es probable que el interés que pague sea más alto de lo que pagaría a un banco.
  • El vendedor necesita permiso para: Incluso si un proveedor de juegos va a financiar a los propietarios, es posible que no quieran ser hacer prestador.
  • Cláusula de vencimiento para la venta: Si el vendedor tiene una hipoteca sobre la propiedad, su banco o prestamista puede exigir que la deuda se pague en su totalidad inmediatamente si se vende la casa (usted). Eso se debe a que la mayoría de las hipotecas tienen cláusulas de vencimiento para la venta y si el prestamista no paga, el banco puede ejecutar la ejecución hipotecaria. Para evitar este riesgo, asegúrese de que el vendedor tenga la casa libre y limpia o que el prestamista del vendedor esté de acuerdo en financiar al propietario.
  • Pagos Globales: Con muchos acuerdos de financiamiento de propietarios, un gran pago global vencerá después de cinco o 10 años. Si no puede obtener fondos para entonces, podría perder todo el dinero que ha pagado hasta ahora, más la casa.
Beneficios para los compradores

  • Cierre más rápido

  • Cierre más económico

  • Pago inicial flexible

  • Buena elección si no puede obtener una hipoteca

Contras para los compradores

  • Mayor interés

  • El vendedor necesita permiso

  • Cláusula de vencimiento para la venta

  • Pagos globales

Ventajas y desventajas del financiamiento por parte del propietario para los vendedores

Por supuesto, también existen ventajas y desventajas para los vendedores en los acuerdos financiados por el propietario:

Beneficios del proveedor

  • Se puede vender «tal cual»: Posibilidad de vender sin hacer reparaciones costosas que requerirían los prestamistas tradicionales.
  • Buena inversión: Posibilidad de obtener mejores tarifas por el dinero que ha recaudado por la venta de su casa que por invertir el dinero en otra parte.
  • Opción de suma global: El pagaré se puede vender a un inversor, proporcionando un pago global inmediato.
  • Conservar el título: Si el comprador falla, usted se queda con el anticipo, el dinero pagado y la casa.
  • Venta más rápida: Capaz de vender y cerrar más rápido ya que los compradores evitan el proceso de hipoteca.

Las restricciones de financiamiento de los propietarios de la Ley Dodd-Frank no se aplican a alquileres, terrenos baldíos, propiedades comerciales y compradores no consumidores, incluidas las compañías de responsabilidad limitada, corporaciones, fideicomisos y sociedades limitadas.

Desventajas para los proveedores

  • Ley Dodd-Frank: Bajo la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Dodd-Frank Wall Street, se han implementado nuevas reglas para el financiamiento de los propietarios. Es posible que los pagos globales no sean una opción, y es posible que deba depender de un originador de préstamos hipotecarios según la cantidad de propiedades financiadas por el propietario del vendedor cada año.
  • Defecto: El comprador puede suspender los pagos en cualquier momento. Si esto sucede y no se alejan simplemente, puede pasar por el proceso de cierre.
  • Coste de la reparación: Si devuelve la propiedad por cualquier motivo, es posible que deba pagar las reparaciones y el mantenimiento, dependiendo de qué tan bien el comprador se ocupó de la propiedad.
Beneficios del proveedor

  • Se puede vender tal cual y más rápido.

  • Posibilidad de obtener mejores tarifas

  • Opción de suma global

  • Mantenga el título

Desventajas para los proveedores

  • Complicaciones de la Ley Dodd-Frank

  • Riesgo de incumplimiento del comprador

  • Costos de reparación si recupera la propiedad y está dañada

Encontrar viviendas financiadas por el propietario

Si no puede calificar para una hipoteca, es posible que se pregunte dónde encontrar viviendas financiadas por el propietario. A continuación se muestran algunas opciones:

  • Sitios web de anuncios inmobiliarios. La mayoría de los sitios web de agregadores de bienes raíces le permiten filtrar por palabra clave (por ejemplo, «financiamiento del propietario»). También puede buscar en Internet «casas cerca de mí financiadas por el propietario» para encontrar negocios locales que conecten a compradores y vendedores.
  • Agentes de Bienes Raices. Los agentes y corredores de su área pueden estar al tanto de acuerdos no publicados en su área. O podrían conocer a un proveedor motivado que estaría dispuesto a ofrecer financiamiento a los propietarios.
  • Buscar listados FSBO. Ponga a la venta en listados de propietarios en su área. Si está interesado en una propiedad, comuníquese con el vendedor y pregúntele si está financiada por el propietario.
  • Buscar listas de alquiler. Del mismo modo, si ve una casa que le gusta en alquiler, pregúntele al propietario si está interesado en venderla para financiarla. Es posible que tenga la suerte de encontrar a alguien que está cansado de ser propietario pero que todavía está buscando un ingreso mensual.

La línea de base

Si bien no es común, la financiación del vendedor puede ser una buena opción para compradores y vendedores en las circunstancias adecuadas. Aún así, existen riesgos para ambas partes que deben sopesarse antes de firmar cualquier contrato.

Si está considerando financiar al propietario, por lo general le conviene trabajar con un abogado de bienes raíces que pueda representarlo durante las negociaciones y revisar el contrato para asegurarse de que sus derechos estén protegidos.