Los inversores inmobiliarios exitosos son más que simples propietarios. También son ejecutivos ocupados. Los inversores inmobiliarios operan como administradores de carteras y administradores de empresas que se centran en maximizar las ganancias y crear valor para los clientes.
Invertir en viviendas asequibles puede ser una estrategia comercial y de inversión.
Conclusiones clave
- La vivienda asequible se incluye en las carteras de muchos inversores inmobiliarios en gran parte debido a los créditos fiscales del gobierno asociados con ellos.
- Los inversores inmobiliarios interesados en viviendas asequibles deben asegurarse de que dicha inversión sea rentable y comercializable en su área.
- Los inversores deben calcular los costos de compra, renovación y mantenimiento de viviendas asequibles para determinar si es una oferta de inversión viable.
- Idealmente, un inversor en áreas deseables tendrá las mejores propiedades a buenos precios para garantizar una demanda y una rentabilidad adecuadas.
Comprender la vivienda asequible
El propósito de la vivienda asequible es proporcionar vivienda a aquellos miembros de la sociedad con ingresos limitados. Los propietarios obtienen créditos fiscales si utilizan un porcentaje de su propiedad como vivienda asequible (por ejemplo, una cierta cantidad de unidades de alquiler en un edificio). Los árbitros también reciben ayuda del gobierno para pagar su alquiler cada mes. Por lo general, cuatro grupos de personas necesitan una vivienda asequible.
Personas mayores y personas con discapacidades
Las personas de 65 años o más y las personas con discapacidades constituyen un porcentaje significativo de la población de EE. UU. Los estudios muestran que estos números están aumentando y alcanzarán los niveles más altos en los próximos 20 a 30 años. Las personas de estos grupos necesitan viviendas cercanas a los alojamientos públicos y modificadas para ayudarles en la vida cotidiana. Las modificaciones incluyen rampas en lugar de escaleras, baños accesibles para sillas de ruedas, pasamanos y gabinetes y armarios modificados.
Estudiantes
El número de estudiantes universitarios y universitarios adultos y no tradicionales ha aumentado la necesidad de viviendas fuera del campus. Se requiere una vivienda privada cerca del campus para estudiantes adultos con familias. Los estudiantes internacionales necesitan un alojamiento que esté disponible todo el año porque a menudo es más barato y más conveniente que los viajes internacionales durante las vacaciones y las vacaciones de verano.
El militar
Los miembros del servicio militar tienen opciones de alojamiento tanto dentro como fuera de la base. La vivienda en la base requiere construcción, administración de propiedades y mantenimiento de la tierra, mientras que la vivienda fuera de la base requiere asistencia adicional en el sitio, construcción personalizada y financiamiento para compras.
La carcasa fuera de la base debe estar cerca de la base y ser fácil de mover hacia adentro y hacia afuera. Los inversionistas en viviendas militares deben estar familiarizados con la contratación federal, así como con las pautas específicas para cada rama de servicio.
Programas de rehabilitación y reingreso
Parte de la población necesita viviendas de transición. Por ejemplo, las personas y familias sin hogar, los adictos en recuperación y los que son liberados de las instalaciones correccionales necesitan tipos de viviendas de transición. Algunos adultos y niños en los servicios de protección estatal y los programas de salud mental necesitan viviendas grupales y de vecindario.
Los apartamentos y las casas de huéspedes deben ser lo suficientemente grandes para proporcionar las instalaciones adecuadas y la privacidad para los residentes, pero deben facilitar los niveles de seguridad y accesibilidad apropiados para cada grupo.
Requisitos para la inversión en vivienda asequible
La asequibilidad es importante para los inversores porque determina dos cosas cruciales: rentabilidad y comerciabilidad. Los programas de vivienda subsidiada, como la Sección 8, ayudan a los hogares de bajos ingresos a pagar el alquiler pagando parte del precio de mercado por las unidades alquiladas. Los inversores en viviendas asequibles deben conocer el ingreso medio de su área para saber qué tipo de rendimiento pueden obtener al comprar una propiedad y utilizarla para viviendas asequibles.
Varias fuentes pueden ayudar a un inversor a determinar el ingreso medio. La Oficina del Censo de EE. UU. Recopila los ingresos promedio de los estados, condados y ciudades. Los sitios web de bienes raíces brindan esta información a las personas interesadas en comprar una casa en ciertas regiones.
Finalmente, la información también está disponible a través de gobiernos estatales y locales, agencias de desarrollo económico y autoridades de vivienda:
- Para un alquiler asequible, calcule el 30% del ingreso medio en su área. Este es su ingreso bruto esperado por unidad de alquiler asequible.
- Para la propiedad de una vivienda asequible, calcule el 35% de los ingresos medios para el principal, los intereses, los impuestos a la propiedad, las tarifas de seguro de la asociación y del propietario. Luego, calcule su precio de venta prospectivo deduciendo la cantidad de impuestos, seguros y tarifas según las tarifas vigentes del área. Utilice la diferencia, el principio y el interés para determinar el precio de compra en función de las tasas de interés vigentes en su área. Un profesional bancario o hipotecario puede ayudarlo a determinar estos montos rápidamente.
Rentabilidad
Para determinar la rentabilidad potencial de una inversión, calcule sus costos operativos. Para las unidades de alquiler, comience con los impuestos y el seguro que paga como propietario. Incluya cualquier costo de servicios públicos, construcción y mantenimiento de terrenos y costos de transferencia como inspección, certificado de ocupación, registro y otras tarifas requeridas por su condado o municipio.
Para las unidades de venta, determine sus costos de financiamiento, costos de cierre al momento de la adquisición y al momento de la venta, costos de materiales y mano de obra para la construcción o rehabilitación y costos de transferencia.
Para las unidades de alquiler y venta, establezca sus costos de marketing y publicidad. El proyecto más grande regresará si no puede atraer inquilinos o compradores. Incluso una estrategia publicitaria simple y eficaz le costará tiempo y dinero. Piense en los costos de hacer negocios que afectan su resultado final.
Luego establezca sus ingresos. Para las unidades de alquiler, use la cantidad de ingresos brutos esperados por unidad asequible. Para unidades de venta, use el precio de compra determinado anteriormente. Utilice la fórmula estándar:
- Ingresos – Gastos Beneficio bruto
Piense en su flujo de caja. Si paga los servicios públicos, algunos programas le permiten pagar montos adicionales a la autoridad de subsidios para cubrir algunos de los servicios públicos de su inquilino.
Por último, observe su situación de impuestos sobre la renta. La depreciación afectará su obligación tributaria y tendrá varios efectos sobre el flujo de efectivo real o la ganancia neta.
Márketing
El inversionista de vivienda asequible necesita encontrar y modificar unidades que cumplan con las pautas de subsidio de alquiler disponibles a través de las autoridades de vivienda locales. Para los proveedores, enfóquese en minimizar los costos de construcción y restauración de las unidades a la venta en el mercado.
- Empiece con una lógica simple. Si no es rentable, no es comercializable. Lo opuesto también es cierto.
- Aprovecha las casas prefabricadas. Muchas casas unifamiliares y de dos a cuatro familias han sido abandonadas debido al cierre previo.
- Comuníquese con las agencias de desarrollo económico locales que obtengan estas unidades por debajo del costo del mercado y las vendan o contraten a los desarrolladores locales para rehabilitarlas y revenderlas. Además, averigüe sobre las ventas del alguacil en su área. Consulte las pautas para cada condado al que se dirige, ya que los condados de la misma región o estado pueden diferir. Estas unidades a menudo no se compran en el sitio y no pueden revender costos de rehabilitación significativos y tiempo de respuesta.
- Trabaje con un agente de bienes raíces y aprenda sobre el mercado local de venta por propietario (FSBO). Puede encontrar oportunidades para una venta al descubierto cuando el vendedor o el agente de ventas haya acordado un pago reducido de la hipoteca para facilitar un precio reducido en una venta rápida. Estas unidades pueden ser las más caras de instalar y revender.
Los inversores exitosos saben cuándo y cómo moverse en el mercado. No olvide realizar un análisis continuo de compra-venta-retención de unidades de alquiler. Si los costos de mano de obra, materiales y financiamiento son altos, es posible que ahora no sea el momento de comprar más propiedades. Si hay más personas alquilando en su mercado, es posible que ahora no sea un momento rentable para comercializar unidades para la venta, incluso si las tasas de interés son bajas. Si los alquileres del mercado y los ingresos promedio son altos en su área, este puede ser el momento más rentable para mantener una propiedad por los ingresos mensuales por alquiler que puede generar.
Trate su cartera de bienes raíces como su cartera de jubilación con un poco más de pintura y accesorios.
Fondos
Investigue las diversas opciones de financiación disponibles para los inversores. Lea los sitios web de Fannie Mae, Freddie Mac y Financiamiento multifamiliar de HUD. Trabaje con un banquero local y un corredor o asesor hipotecario comercial para identificar programas de prestamistas y encontrar inversores privados. Únase a las asociaciones locales de constructores de viviendas, remodelaciones e inversores inmobiliarios. Conviértete en miembro de la cámara de comercio y afiliado a agencias de desarrollo económico. Utilice estas relaciones para identificar la financiación pública y privada y las asociaciones operativas.
La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Plan de ACCION
- Sea consciente. Infórmese sobre viviendas asequibles en todo el país y en su área.
- Involucrarse. Comercialice su vivienda asequible. Identifica un nicho en tu área y rellénalo. Crear asociaciones con inversores y fuentes de financiación de ideas afines.
- Conviértete en un inversor rentable. Actuando como gerente de cartera y gerente comercial. Aplicar la sabiduría de inversión normal y los consejos de estrategia empresarial.
Consideraciones especiales para la inversión en viviendas asequibles
Un inversionista de vivienda asequible debe ser un propietario, un inversionista y un ejecutivo comercial. Como propietario, incorpore el elemento humano. Recuerde que puede crear un mercado ayudando a las familias y a su comunidad. Como inversor, cree una cartera de primera clase para el sector inmobiliario. Tener las mejores propiedades, en las zonas más deseables, a los mejores precios, lo que genera la mayor ganancia.
Como ejecutivo de negocios, cree una marca, genere una buena voluntad y maximice el valor de mercado de su marca, no solo las unidades individuales. Recuerde que sus actividades crean puestos de trabajo y oportunidades de empleo para los trabajadores de la construcción y los agentes de ventas de bienes raíces. Sus actividades de marketing y administración de propiedades ayudan a atraer trabajadores a la fuerza laboral en las áreas donde se encuentran sus unidades. No solo puede generar ganancias personales, sino que también puede crear oportunidades económicas para las personas y las comunidades a través de inversiones en viviendas asequibles.
