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Wealth/ Wealth Management

¿Vivienda de vacaciones o inversión en producción de ingresos?

El sueño americano de comprar una casa ha cambiado drásticamente en los últimos 50 años, expandiéndose a una segunda casa o las vacaciones. Pero estas cabañas junto al lago, cabañas de montaña y cabañas en la playa a menudo permanecen vacías el 90% del año y sus propietarios reservan tiempo para las próximas vacaciones, y establecen la factura de las hipotecas y los impuestos a la propiedad.

Por supuesto, existe otra opción para dejar que su casa de vacaciones acumule polvo cuando usted no puede estar allí: alquilarla para otras personas que quieran disfrutar de un tiempo libre del trabajo. Si bien alquilar puede ser lucrativo, deberá considerar las implicaciones fiscales.

Conclusiones clave

  • El IRS considera una propiedad de inversión para una segunda vivienda si pasa menos de dos semanas quedándose allí y tratando de alquilarla el resto del tiempo.
  • Las pérdidas de alquiler solo se pueden amortizar contra los ingresos de otros alquileres, una sociedad privada con la que no trabaja o una corporación S.
  • El tiempo que sea propietario de una casa de vacaciones afecta los impuestos sobre las ganancias de capital que paga.
  • Si tiene una segunda casa para alquilar y tiene un ingreso bruto ajustado por debajo de $ 150,000, comience a administrarla activamente.

Dar el segundo hogar

Comprar y mantener una residencia secundaria es una gran decisión financiera. Una segunda casa tiene todos los costos de su primera casa y, a menudo, más, pero sin las fáciles cancelaciones del IRS.

Si estás pensando en comprar una segunda vivienda, uno de los primeros pasos es decidir si financiar la compra con una hipoteca o pagar al contado. Para ayudarlo a decidir, use una calculadora de hipotecas para investigar las tasas de interés de los prestamistas en el área donde se encuentra su propiedad de vacaciones. Luego, una vez que haya recopilado estimaciones del costo total de sus pagos hipotecarios mensuales, revise sus finanzas para ver si tiene sentido sacar una hipoteca o pagar en efectivo.

Si está a punto de obtener una casa de vacaciones pero no tiene el capital para una compra en efectivo, sepa que el IRS ha cerrado la ruta de escape donde aún puede usar una segunda hipoteca para comprar una propiedad de inversión separada. interés hipotecario personal. Si tiene la intención de pedir prestado para una segunda vivienda, tendrá que sacar otra hipoteca que permita intereses deducibles de impuestos.

7,4 millones

Número de viviendas en los EE. UU., Que representan el 5,6% del stock total de viviendas, que califican para la deducción fiscal de hipotecas de segunda vivienda, según Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y la Oficina del Censo.

El IRS sobre inversiones en casas de vacaciones

Si es propietario de una casa y la ha alquilado por menos de 15 días, no tiene que declarar los ingresos. Sin embargo, el IRS considera que una segunda casa es una propiedad de inversión si pasa menos de dos semanas allí y luego intenta alquilarla el resto del tiempo. Es importante recordar que la demanda de su cabaña en el bosque solo puede llegar en las horas pico, el mismo período durante el cual probablemente desee usar la propiedad usted mismo.

La segunda casa parece ser un punto gris para la segunda casa. Todas las pérdidas por alquiler son «pérdidas pasivas» o «pérdidas recreativas». Estos solo pueden amortizarse contra los ingresos de otras actividades pasivas, como otros alquileres, una sociedad privada que no lo ayuda a operar o una corporación S. Las pérdidas pasivas que no puede utilizar se transfieren hasta que venda la casa de vacaciones. Cuando vende la propiedad, puede utilizar las pérdidas anteriores para compensar las ganancias. Si tiene una cancelación adicional de pérdidas pasivas después de la venta, puede reclamarlas contra los ingresos regulares.

Para obtener la orientación más reciente del IRS para el año fiscal 2019, puede deducir hasta $ 25,000 al año, si:

  • Su ingreso bruto ajustado es menos de $ 100,000
  • Participa activamente en la gestión de la propiedad

Esta exención fiscal vence con un ingreso bruto ajustado (AGI) de $ 150,000, aunque la mayoría de las personas que pueden permitirse comprar una segunda casa tendrán un AGI mucho mayor que estos números. Si su ingreso bruto ajustado está entre $ 100,000 y $ 150,000, califica para la mitad de la deducción. La participación activa es el mayor desafío. Puede utilizar la deducción anual si usted o su cónyuge desean convertirse en un profesional inmobiliario calificado y administrar activamente la propiedad mediante la publicación de las pérdidas pasivas. Sin embargo, tenga en cuenta que es poco probable que el IRS crea que usted tiene un trabajo de tiempo completo y la luz de la luna como administrador de propiedades. Necesitará un diario detallado de por qué, cuándo, dónde y qué está haciendo como administrador de la propiedad para probar su caso y hacer la deducción.

La mayoría de los propietarios de segundas residencias se benefician mejor si las clasifican como propiedades heterogéneas a efectos fiscales y las alquilan durante las 14 noches libres de impuestos de un año en particular.

Venta de casas de vacaciones

Las propiedades en áreas populares de vacaciones tienden a tener un valor superior al promedio, por lo que es posible que desee vender y vender en efectivo en algún momento. El tiempo que sea propietario de una casa de vacaciones afecta su impuesto sobre las ganancias de capital. Si vende antes de que haya transcurrido un año, estará sujeto a la tasa de ganancia de capital a corto plazo. Si vende después de un año, su impuesto federal se calculará a la tasa de ganancias de capital a largo plazo.

Sin embargo, puede esquivar un poco si está dispuesto a trasladarse por completo. Si vende su residencia principal con la deducción libre de impuestos de $ 250,000 por persona y se muda a la casa de vacaciones y declara su nueva residencia principal, podrá reclamar la exención de $ 250,000 ($ 500,000 para una pareja). – siempre que viva en la antigua casa de vacaciones durante dos años. Desafortunadamente, esta estrategia a menudo solo es práctica para los autónomos o jubilados. También existen otras restricciones sobre el uso de la exclusión de plusvalías para las casas de vacaciones convertidas en residencia principal.

Casi el 60% de los estadounidenses tiene algún tipo de seguro de vida según las últimas cifras de 2018.

Si decide que quiere convertirse en propietario de una segunda casa y tiene un ingreso bruto ajustado de menos de $ 150,000, la mejor manera de hacerlo puede ser participar activamente en la administración de su propia propiedad.

Consejos para segundas viviendas

Si tiene una segunda casa para alquilar y tiene un ingreso bruto ajustado por debajo de $ 150,000, ingrese allí y comience a administrarla activamente. Esto significa que no podrá utilizar un agente para encontrar inquilinos. Organizará las reparaciones en persona, pero le dará pérdidas pasivas que cancelar.

Si no le gusta la administración activa o su AGI es demasiado alto, pase más tiempo en la cabaña y conviértala en una propiedad de uso mixto en lugar de una propiedad de inversión. Esto significa que los impuestos cambian a medida que cambia la designación, principalmente que no puede usar pérdidas pasivas. Pero podrá reclamar un porcentaje de los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad como deducciones de su impuesto sobre la renta.